Oppdatert i juni 2018

Vær alltid oppmerksom på den amerikanske regjeringen lange obligasjonsutbyttet, f.eks. Den 10-årige amerikanske statskassen gir. Prisene nådde en lav på rundt 1,37% i 2016 og vil trolig holde seg lav resten av tiåret på grunn av så mye internasjonal uro og etterspørsel etter amerikanske fordringer som obligasjoner, eiendommer og aksjer.

Når det er sagt, har Federal Reserve endelig begynt å øke Fed Funds-satsen, som igjen har ført til at 10-årsobligasjonsrenten endelig vil gå opp i 2018.

Som du kan se fra diagrammet nedenfor, har prisene gått ned i årevis. Selv om vi brøt 3% på 10-årsobligasjonsrenten kort, er den langsiktige trenden nede på grunn av bedre samordnet økonomisk politikk, bedre forståelse av økonomiske sykluser og produktivitetsgevinster som holder inflasjonen dempet.

Fra dette enkle diagrammet vil du forstå:

* Den risikofrie avkastningsrenten

* Forventning av renter

* Forventninger til inflasjon

* Lån / kredittkostnader

* Risikoaversjon, eller mangel på det

* Helsen til verden

Det er riktig. Ved å forstå hva den siste 10-årige treasury betyr, vil du kunne spare mye penger, tjene mye penger og slutte å være en bozo som bare følger hørte og lytter til hva folk forteller deg å gjøre. Tenk for deg selv!

Jeg er forferdet over hvordan folk betaler mer i boliglån enn de må. En stor del av det er fordi media og boliglån offiserer fortsetter å presse folk til å få så lenge en fast rente boliglån som mulig. I Amerika er den lengste konforme standarden 30 år.

Låning på den lange enden er en suboptimal bruk av midler. Folk som presser deg inn i 30-årige faste lån: 1) Er ikke økonomi store eller obligasjonshandlere, men journalister, og / eller 2) Har en interessert interesse i deg å låne så lenge som mulig slik at de kan tjene så mye penger du som mulig. Jo høyere hastighet, desto lettere er det for dem å tjene et bredere spredt.

Hvorfor et 30-årig fast boliglån er en avfall

* Oppadgående skrånende avkastningskurve. Det er viktig å forstå at på grunn av tidverdien av penger og inflasjon, jo lengre du låner høyere rente. Hvis du låner penger fra meg i dag for å betale meg tilbake i morgen, vil jeg ikke belaste deg interessen. Men hvis du vil låne penger fra meg i dag for å betale tilbake de neste 30 årene, tror du bedre helvete jeg skal belaste deg en rente over inflasjonen for å motvirke inflasjon, tjene penger og bake i noen risiko standard. Med andre ord, hvis du låner til en 30-årig fast rente, låner du på den dyreste delen av rentekurven.

* Gjennomsnittlig lengden på oppholdet. Først av alt, den gjennomsnittlige varigheten man bor i og eier et hjem er ca 8 år. Hvis det er tilfelle, hva på jorden gjør du å låne en 30-årig fast rente boliglån for? En 23 år + overestimering av eierskap er en alvorlig feilberegning basert på statistikken for hånden. Med en 5/1 ARM er din undervurdering bare 3 år, men du har allerede bakket det inn.

* Match fast rente med lengden på oppholdet. Hvis du planlegger å bo i huset ditt i 10 år, ta en 10 års fast rente (amortisering over 30 år) som den mest konservative låneperioden. En fast rente på 10 år er billigere enn en 20-årig eller 30-årig fast rente. Det er bare logisk at du samsvarer med boliglånsrenten med forventet oppholdstid. Visst, du kan bli lenger, men du kan også bli kortere også. Hvis du vet at du planlegger å bli i huset for alltid, er det mer forsvarlig å ta ut en 30-årig fast, men jeg vil fortsatt ikke fordi 1) Du vil sannsynligvis betale ned lånet ditt raskere enn 30 år, og 2) Spredene er urettferdig høy i dette miljøet.

* Justerbar rente lån har en rentedeksel. Folk tenker, takket være fryktmongering av media og boliglånsansvarlige, at når rentesettperioden er over, vil boliglånsrenten skyrocket og gjøre ting super uoverkommelig. Dette er ikke tilfellet fordi alt er relativt og priser er avkortet. Jeg refinansierer til en 5/1 ARM på 2,625% med alle avgifter inkludert, og etter 5 år kan renten nullstilles en gang til maksimalt 7,25%. Whoopdee doo! Etter 5 år, hvis jeg ikke betaler ekstra hovedstol, er min hovedlånsbeløp ca 10% mindre. En 7,25% boligrente på 10% lavere hovedbeløp er meget fordøyelig.

* Hvis prisene rakett høyere, feirer du. Ting skjer ikke i et vakuum. Det 10-årige avkastningen er en refleksjon av inflasjonsforventningene. Hvis 10-årig avkastning, og dermed boligrenter er skyrocketing, betyr det at inflasjonsforventningene i det minste skyrocketing. Du har imidlertid ikke inflasjonsforventningene høyere hvis ikke etterspørselen etter virkelige varer og tjenester går høyere. Høyere etterspørsel er en refleksjon av en sterkere økonomi, og dine virkelige eiendeler (eiendom), etter definisjon eller oppblåsing! Så hva hvis inflasjonen stiger fra 2% til 5%, noe som fører til at boliglånet ditt resettes til 7% på grunn av 2% spredningen? Hvis ditt hjem nå er oppblåst med 5%, og du har et 80% lån-til-verdi-forhold, øker kontanter på kontantavkastning med 25%!

* 35 + år i en rekke deflasjon. Se på det historiske 10-årige treasuryavkastningen. Priser har gått ned i 35 år på rad. Det er riktige folk.Forteller du det er ingen trend her? Sier du at vi kommer til å se enorme inflasjonspikker på vei (som er bra som jeg nettopp skrev) plutselig? I disse 30 årene har vi blitt et mye mer effektivt samfunn som iverksetter penge- og finanspolitikk i påvente eller med kortere ledetider. Ja, det vil være sporadiske oppblåsninger i prising, men jeg tviler sterkt på at det vil være en 5-10 års kontinuerlig rampe i inflasjon, noe som betyr at 5-10 år ARM er bra.

Hva er din sjelefred verdt?

Forsikring selgere og boliglån offiserer er veldig dyktig på å fremkalle frykt. De vil male verste fall scenarier med super inflasjon og knusende betalinger, slik at du kan betale mer penger nå enn du burde. Har en 30-års fast gir en god sjel at dine betalinger aldri vil gå opp. Faktisk vil dine reelle utbetalinger faktisk gå ned over tid, gitt at du vil betale tilbake et fast lån med stadig devaluerende dollar takket være deflasjon. Spørsmålet er, hvilken pris er dette verdt?

Med tanke på at rentekurven er oppadgående, må du studere spredene mellom hvert lånepunkt. La oss si et 30-årig fastlån er for tiden rundt 4% mot 2,625% for en 5/1-arm. La oss si at du låner $ 1 million,det ideelle boligbeløpet. $ 1 million X 1.375% = $ 13.750 mer i rentekostnad du må betale hvert år for lengden av eierskapet.

Hvis du eier hjemmet i 7 år, er det $ 96.250 mer i rentekostnad du ville ha betalt hvis du lånte på 30 år. Hvis rentene holdt seg like (ikke ned som det har de siste 30 årene), ville du ha betalt over $ 420.000 mer i renter i løpet av 30-års fastlån! Det er bare latterlig. Men hvis din sjelefred er verdt $ 96.250 eller $ 420.000, og du ikke klarer å håndtere realiteten i økonomi, vet ikke alternativene dine, og ikke tro på deg selv, hvorfor ikke.

Neste gang noen er hawking du en 30-årig fast spør dem: 2) Hvor mange ganger har de refinansiert før, 3) Quiz dem om hva dagens 10-årige treasuryavkastning er, 4) Hvor var det 10-årige treasuryavkastningen 10, 20 , og 30 år siden, 5) Hvis de er et hus, 6) Hvor mye mer skal de gjøre av deg.

Tillegg: Vennligst ikke det er en stor forskjell mellom et negativt amortiseringslån og en regulerbar rente på boliglån som de jeg refererer til her. Et Neg Am-lån gjør at din rektor vokser større hver måned fordi det per definisjon er negativt amortisering. Neg Am-lånet er vanligvis kun fastsatt i ett år og en teaser lav rente. Derfor har du en lavere enn markedsrente + en betaling som er basert på et lavere beløp som blir lagt til rektor. Det er her folk kommer i trøbbel. Folk som har normale ARM har ikke fått problemer, fordi deres ARM flyter, deres priser er lavere enn når de først låst! Vennligst forstå dette punktet.

anbefalinger

Se på eiendomsmegling folkemuligheter muligheter: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe en eiendom eller ikke vil binde likviditeten i fysisk fast eiendom, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglingfirmaene i dag. Fast eiendom er en nøkkelkomponent i en diversifisert portefølje. Fast eiendom crowdsourcing lar deg også være mer fleksibel og kirurgisk i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. For eksempel tar priser på rundt 4% - 5% i San Francisco, men over 10% i Midtvesten hvis du er ute etter strengt investerte inntektsavkastning. Registrer deg og ta en titt på alle bolig- og kommersielle investeringsmuligheter rundt i landet Realtyshares har å tilby. Det er gratis å se og oppdage.

Handle om et boliglån: LendingTree lar deg sammenligne tilbud fra flere banker fra deres store nettverk av långivere for å finne det beste tilbudet for deg. De har et av de største nettene av långivere som konkurrerer om virksomheten din. Målet ditt bør være å få så mange skriftlige tilbud som mulig, og bruk deretter tilbudene som løftestang for å få den laveste renten mulig. Dette er akkurat det jeg gjorde for å låse i en 2,375% 5/1 ARM for min siste refinansiering. For de som ønsker å kjøpe eiendom, er det samme i orden. Hvis du har funnet en god avtale, har råd til betalinger, og planlegger å eie eiendommen i 10 + år, vil jeg få nøytral inflasjon og dra nytte av de lave prisene.

Oppdatert for 2018 og utover.

Kommentarer På Nettstedet: