9.500 sqft for bare $ 8,9 millioner i Presidio Heights, SF

Utsikt: Du bør utsette eller skjule så mye inntekt som komfortabelt mulig til pensjonering for å minimere din nåværende skatteregning. Oddsen for pensjonsinntekt som tilsvarer arbeidsinntektene er slank til ingen. Derfor blir pensjonsfrekvensen din mye lavere.

I ferd med å refinansiere min primære boliglån ned til rundt 2,5% for en 5/1 ARM, det begynte på meg å også sjekke hva prisene er for min samsvarende leie boliglån. Jeg refinansierte bare min utleie eiendom i fjor fra en 30-årig fast til 5% ned til en 5/1 ARM på 4% fordi jeg hadde en holdning om at priser ikke skulle gå hvor som helst, og at jeg ville betale lånet på 5 -6 år. Boliglånsrenten er tilbake til heltidslogger per 1/20/2015.

Det viser seg at jeg kan refinansiere min boliglåns boliglån ned til 3,375% fra 4% uten utelommer. Ved 3,375% blir alle kostnadene bakt inn i prisen. Konvensjonell visdom sier å refinansiere boliglånet ditt når du ser priser på 50bps (0,5%) lavere enn ditt eksisterende lån, med en pause i en periode på 12 måneder eller mindre. Med en pause i en periode på 0 måneder, og 75bps lavere, er refinansiering nå en no-brainer!

Min nettoinntekt fra denne utleie er rundt $ 1000 i måneden. Det er etter HOA-avgifter, boliglån, vedlikehold, avskrivninger og eiendomsskatt. Ikke stor, men bedre enn et poke i øyet. Hvis jeg ikke hadde noe boliglån i det hele tatt, ville nettoinntektene være nærmere $ 2400 i måneden på dagens leie, som er en inntektsstrøm jeg har planlagt siden første kjøp. Dessverre betaler jeg om en 30-33% effektiv skattesats (føderal + stat) på leieinntektene takket være den progressive karakteren til vårt inntektsskattesystem.

Så gikk en lyspære på .............

Hvordan du reduserer dine avgifter ved å gjøre en cash-out refi

Banker vil alltid tjene penger, og en av måtene er å låne gode kreditorer med masse penger! Pantforvalteren sa at jeg kunne gjøre en utbetalingsfinansiering på opptil 75% LTV av verdsettelsesverdi. Med andre ord, hvis eiendommen vurderer for $ 700 000, og jeg bare har et $ 300 000 boliglån (43% LTV), kunne jeg betale ut $ 225 000 ($ 700 000 X (0,75-0,43)) og øke boliglånsstørrelsen til $ 525 000 ($ 700 000 X 0,75) !

Vil du ikke ha en ekstra væske på $ 225 000 som ligger rundt for bare 3,325% i året for å chartere en privat jetfly og få det til å regne i Vegas? Fristende! Men realistisk, la oss forstå hvordan å gjøre en kontant utfinansiering beskytter deg mot skatter.

En $ 300,000 boliglån på 4% koster rundt $ 1 433 / måned, og etter alle andre kostnader, gir netto utleie i dette eksemplet $ 1000 / måned. I mellomtiden koster $ 525 000 boliglån på 3,375% $ 2 321 i måneden. Netto utleieinntekter på $ 1000 blir nesten utslettet, noe som er bra, for nå må du ikke betale 33% skatt på det mens du jobber! Det er en fin $ 3,960 MINDRE skatter å betale et år takket være en utbetalingsfeil for nå.

Den andre fordelen med å ha $ 225 000 kontanter i banken er at du kan velge å investere, gamble, blåse deg opp, eller gjøre hva du vil. Ideelt sett ville du bare finne en skattefri og "Stabile" kommunale obligasjonsfond som betaler over 3,375% og holder den til modenhet. Det er faktisk tonnevis av muni obligasjonsfond som betaler over 6%. Til slutt, la oss si eiendomsmarkedet absolutt detonerer, i hvert fall har du trukket ut en god del av endring og har noe å vise for det.

Bare når du er pensjonert, og ikke lenger tjener en inntekt som pålegger en 33% effektiv skattesats, betaler du hele boliglånet. Under pensjon, forventer jeg at min effektive skattesats skal falle til 15%, og sparer dermed 18% (33% -15%) X $ 12.000 = $ 2.160 per år.

Eiendomsmarkedet er på brann! Men det er endelig bremse ned i kystbyene.

DIN GJENNOMRÅDETS INNTEKNING VIL IKKE LIKKE DIN ARBEIDSINNSTILLING, SORRY!

Folk lure seg til å tenke at hvis de kan si $ 100 000 i året i gjennomsnitt fra jobben, kan de generere $ 100 000 i året i passiv / renteinntekter ved å spare og investere i flere tiår. Newsflash! Ved dagens risikofri rente på 2% på den 10-årige statsobligasjonen, vil du trenge $ 5 millioner dollar for å generere $ 100,000! Og hvis du er i den øverste skattekonsollen og gjør si $ 1 million i året, vil du trenge $ 50 millioner dollar for å generere det nivået av inntekt og betale de samme skattene! Dette er argumentet for å betale skatt nå og gjøre en ROTH IRA er dum. Det er bedre enn ikke å spare, men skatteplanlegging er klokt, det er dumt.

Stopp å skjemme deg selv i å tenke at du skal tjene like mye penger i pensjon. Målet ditt - spesielt for deg i de høyeste inntektsskattene - bør være å betale så lite skatt nå, og utsette så mye inntekt som du kan komfortabelt tillate i løpet av pensjonsårene for å minimere skattebyrden. Regjeringen setter ikke pengene dine til god bruk, og halvparten av USAs befolkning bidrar ikke til noen føderale inntektsskatt. Som et resultat kan du heller ikke bidra så mye heller!

Ressursbyggingsanbefalinger

Invester i fast eiendom mer kirurgisk: Hvis du ikke vil stadig betale massive eiendomsskatter, ikke ha nedbetaling for å kjøpe eiendom, eller ikke vil knytte likviditeten i fysisk eiendom, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglingene crowdsourcing selskaper i dag.Du kan investere i høyere returavtaler rundt om i landet for så lite som $ 5000. Historisk avkastning har ligget mellom 9% - 15%, mye høyere enn gjennomsnittlig avkastning på aksjemarkedet. Det er gratis å utforske og de har den beste plattformen rundt.

En streng screening sikrer at bare de beste operatørene gjør det på RealtyShares-plattformen.

Handle om et boliglån: Sjekk de siste boliglånsrenten online gjennom LendingTree. De har et av de største nettene av långivere som konkurrerer om virksomheten din. Målet ditt bør være å få så mange skriftlige tilbud som mulig, og bruk deretter tilbudene som innflytelse for å få den laveste renten mulig fra dem eller din eksisterende bank. Når bankene konkurrerer, vinner du.

Oppdatert for 2017 og utover.

Kommentarer På Nettstedet:

Nyttig Informasjon Jun 19 2019