Slik minimerer du leietakeren til null for maksimal leieinntekter

Innholdsfortegnelse:

Slik minimerer du leietakeren til null for maksimal leieinntekter
Slik minimerer du leietakeren til null for maksimal leieinntekter

Video: Slik minimerer du leietakeren til null for maksimal leieinntekter

Video: Slik minimerer du leietakeren til null for maksimal leieinntekter
Video: Как сделать стяжку с шумоизоляцией в квартире. #18 2024, Mars
Anonim
Pop champagne! Jeg feiret nylig min 10 års jubileum for å være utleier. Det har vært rikelig med hodepine underveis, men jeg skjønte at alt er løst med tid, penger og kompromiss.
Pop champagne! Jeg feiret nylig min 10 års jubileum for å være utleier. Det har vært rikelig med hodepine underveis, men jeg skjønte at alt er løst med tid, penger og kompromiss.

Den ene tingen jeg er veldig stolt av, går 120 påfølgende måneder uten en ledig måned for min første utleie. Jeg er på min fjerde mesterleier, og så langt så bra. Leien startet på $ 2.150 i juni 2005 og er nå på $ 4000 med denne siste ett års leiefornyelse. Hvis alt går til helvete, kan jeg kanskje finne en jobb som utleieeiendommer!

Jeg begynte også å leie ut en enkelt familie hjemme i juni 2014 etter å ha kjøpt mitt nyeste hus. Denne utleie har vist seg å være en utfordring i sitt første år, gitt det høyeste prispunktet i huset, og de mange romkameratene. En hadde en hund som skadet flere dører og skapssider. En leietaker måtte bryte leieavtalen tidlig for en jobbflytting. Men til slutt virket det alt sammen, takket være mye scrambling.

Som utleier på jakt etter økonomisk frihet er målet ditt å maksimere leieinntektene og minimere kostnadene. En måned med ledighet vil kutte årlig inntekt med 8,4%. To måneders ledighet vil redusere årlig leieinntekter med 17%. Og hvis du har tre måneders ledig stilling eller mer per år, kan du like godt legge opp støvlene dine eller leie en eiendomsforvalter fordi du gjør en dårlig jobb som en utleier!

Som jeg oppdaget i min refinansiering av boliglån, tilskriver bankene 25% rabatt på alle leieinntekter ved beregning av gjeld til inntektsforhold. Bankene har med andre ord en forutsetning om at hver utleier i gjennomsnitt vil ha tre måneders ledig stilling. Bankene ble knust under boliglånskrisen, og det er derfor vanskelig for noen å skylde bankene for å være så konservative. Men hvis du leser dette innlegget, vil du ikke være noen typisk utleier. Du vil være utleier!

HVORDAN MINIMERER VACANCY PRISER FOR UTLEIE EGENSKAPER

Etter å ha brukt en stressende 45 dager med å forsøke å fylle huset mitt med nye leietakere etter at mine tidligere leietakere bestemte seg for å bryte leieavtalen tidlig med 1,5 måneder, er det mine tips for å minimere leieprisene til null.

1) Det er ingen erstatning for HUSTLE. For min enkeltfamilie utleie var jeg vert for 15 åpne hus og ytterligere fem private utstillinger over en 45 dagers periode før jeg fant noen leietakere. Hver tur tok ca 2,5 timer fordi jeg måtte gå tidlig, rydde opp, gjøre litt lysrengjøring, skru på lysene, dekorere det jeg kunne med områdematter, snakke med potensielle leietakere, rydd alt opp og kjør hjem. Det er omtrent 45 timer verdt arbeid. Jeg kunne vært lat og viste bare huset en gang i uken. I stedet var jeg vert for en eller to åpne hus i uken, og var vert for mange siste øyeblikk private showings.

Å få eiendommen leid ut er et tallspill. Målet ditt er å få så mange kvalifiserte personer som går gjennom ditt sted som mulig for å få den ene perlen av en leietaker som vil betale din pris. La oss si at "leierenten" er 5%. For å få fem personer som er villige til å sende inn en søknad, trenger du 100 forskjellige parter å gå gjennom. Det er akkurat som å være en enkelt fyr i baren. Snakk med nok folk og til slutt vil man si ja.

Det er rett og slett ikke lyst å hustle for å finne leietakere. Det er hardt arbeid som hele tiden er fylt med skuffelse. Det var ikke færre enn åtte håpfulle leietakere jeg trodde ville være perfekt for huset mitt som endte med å finne et annet sted. Det er vanskelig å ikke ta avslag personlig, spesielt hvis det er en eiendom du personlig har hatt i mange år. Det er bare forretninger. Påminn deg selv, det er et tallspill.

2) Publiser på så mange gratis nettsteder som mulig. Jo mer du kan få oppføringen din der ute, desto større er sjansen din leie vil bli leid ut. Det beste gratis nettstedet er Craigslist langt. Alt annet, fra livelovely.com til apartments.com var duds. Det er viktig å laste opp så mange bilder som mulig for å gjøre oppføringen din skiller seg ut. Gjør forskning på sammenlignbare for å ordentlig pris din enhet, og markere alle detaljene i eiendommen.

Ett prospekt er å inkludere et kart over hvor eiendommen er og tegne piler til ulike barer, restauranter, butikker, parker, biblioteker, lekeplasser og så videre for å gi folk en ide om hvor fantastisk beliggenheten til eiendommen er. Folk har det vanskelig å visualisere ting. Jo lettere du gjør det, desto større er sjansen for at de vil vise interesse.

En annen åpenbar fri markedsføringskanal er sosiale medier. Hvis du kan få andre til å garantere deg som utleier og fremme eiendommen din, vil du ha mye mer interesse. Du får også bedre leietakere fordi ingen ønsker å skuffe eller forlevere sin venn som henviste dem til deg.

3) Underprice med ~ 5%. Etter at din gratis annonse ser fantastisk ut, er det på tide å ordentlig prise enheten din for å få flest mulig eyeballs. Pris aldri enheten din med et helt tall, f.eks. $ 2000, $ 2500, $ 3000, $ 4000 osv. I stedet alltid pris minst $ 1 under f.eks. $ 1,999, $ 2,485, $ 2,980, $ 3,985. Det er åpenbart den psykologiske illusjonen av større verdi til den potensielle leietaker med en slik prisstrategi. Også viktigere er søkemulighetene alltid segmentert i hele tall. Du vil sørge for at når noen søker etter en 2/2 på $ 4000, viser din 2/2-liste faktisk opp!

Det er mye bedre å ha en fantastisk leietaker som er selvforsynt, respektfull og rettidig og betaler en litt lavere leie enn en leietaker som er upålitelig og betaler full markedsleie. Ved å underprisere enheten, får du et større valg å velge mellom. Når du får den beste personen mulig, blir livet ditt som utleier mye enklere. En takknemlig leietaker er en mer respektfull, selvforsynt leietaker som vil følge husets regler. De vet at de får en avtale, derfor vil de også ha en tendens til å bli lenger og ta vare på stedet.

4) Opprett en følelse av haster. Selge er en ferdighet, og en del av salget er å skape FOMO (Fear Of Missing Out) i prospektets sinn. Du kan opprette FOMO ved å lage en frist for det siste åpne huset som vises i annonsen din, og fremheve hvordan det er best å se nå før skolen kommer ut om sommeren eller vinteren, og dele historier om hvor fantastisk stedet har vært for tidligere innbyggere.

Du kan til og med teste fordelene ved å leie mot kjøp i dette bubbliske eiendomsmarkedet. Jeg har kommet over en mengde leietakere som finner kjøpet eiendomsmarkedet å være opprørende. De er irritert, sint, forferdet av hvor dyre ting er. Hvis du kan empathize med sin situasjon, vil du kunne bedre svinge dem til å leie din plass.

Jeg har også lagt merke til at mange venter til siste øyeblikk for å søke etter et sted fordi husjakt ikke er en veldig morsom prosess. Jeg hadde veldig stabil interesse for de første fire ukene til renten økte de siste fem dagene før den første leieperioden. Hvis du er budgiver på eBay, svarer leietakerinteressen til budgivningsinteressen i løpet av den siste timen.

5) Vær lydhør og oppmerksom. Når det er leietakerjakt, er jeg den mest oppmerksomme personen det er. Jeg opprettet en egen e-postadresse som jeg kontinuerlig sjekker og svarer på henvendelser innen 30 minutter til en time. Ved å vise oppmerksomhet demonstrerer du til potensielle leietakere at du vil være oppmerksom hvis noe trenger å fikse. Folk har en tendens til å gjøre mer forretninger med folk som de føler seg mer komfortable med.

6) Bygg et godt forhold til eksisterende leietakere. Leietakere føler seg generelt alltid litt dårlige når det er på tide å si opp en leieavtale, selv om de kanskje har gitt de riktige 30 dagene oppe. Så snart du får utmeldingen, spør leietakeren om å jobbe med deg på enkelte åpent husdager. Hvis du har et godt forhold til dine eksisterende leietakere, har de ikke noe problem som gjør at du viser deg plass, selv om deres ting fortsatt er der. Opprett en tidsplan slik at de kjenner planen din, og send en påminnelse om dagen på en høflig måte.

Dette 30-dagers vinduet er virkelig hvor kjempen din kommer til spill. Din markedsføring og åpent hus viser bør starte umiddelbart. Hvis du har veldig gode relasjoner med leietakerne dine, kan du se om du kan be dem om å gi deg en 45 dagers eller 60 dagers topp før du går ut. Jo lengre, jo bedre, åpenbart. Leietaker ønsker generelt å behage deg fordi deres leieinnbetaling står på spill. Har du sørget for å få et leie innskudd som tilsvarer minst en måneds rentesats? Sjekk statens maksimum. I California er maksimalt to måneders leie for et depositum for en uformert eiendom for eksempel.

7) Koordinere flyttedatoer i god tid. Da jeg kjøpte mitt siste hus i 2014, flyttet jeg ut av min nå leie fra 09:00 til 13:00. Jeg kjørte deretter tilbake for å sørge for at huset var i god stand ved å gjøre litt siste øyeblikk, før min nye leietakere begynte å flytte inn klokka 2:30. Ved å planlegge omhyggelig, vil du ikke engang savne en dag med leie.

I min siste utleie samordnet jeg mine tidligere leietakere ut på torsdag 30. april for å gjøre avkjøringen gå gjennom og returnere deres leieinntekter minus en avtalt tidlig leieavtale. Samme kveld hadde jeg min nyeste leietakere ankommet for å gå gjennom. Igjen, ikke en dag med leieinntekter gikk til avfall.

8) Be om så stor av et depositum som mulig. Et stort utleie innskudd er utleier største eiendel i leietaker / utleier forhold. Ikke bare gjør et leie innskudd hjelp til å holde lokket på skadelig aktivitet i huset, en leie innskudd gjør også leietakere mer behagelig når du går ut.

Når leietakene mine bestemte meg for å bryte leieavtalen med 1,5 måneder, ville det være 13.350 dollar i tapt leie hvis jeg ikke kunne finne en erstatning. (Den opprinnelige leieavtalen var faktisk i 24 måneder, men jeg var hyggelig og holdt dem i 12 måneder i stedet for at jeg skulle finne erstatninger eller få dem til å betale gjenværende saldo). Deres beslutning om å bryte leieavtalen tvang meg til å jobbe 45 timer lenger enn jeg trengte hvis de fulgte vår avtale.

Etter tre uker med husvisning og rengjøring, fortalte jeg dem at sjansene for å finne sin erstatning for begynnelsen av neste måned var slanke, og de kunne enten oppfylle leieavtalen eller kjøpe den ut til $ 6.500. Gitt at jeg hadde et innskudd på $ 15 000, de ble enige om å ta $ 6 500 ut av leieinnbetalingen. Hvis de måtte skrive en ekstra $ 6 500 sjekke, kan det ha vært mye vanskeligere for dem. $ 6 500 er ikke gratis penger. Det er kompensasjon for de 45 timene ekstra arbeid jeg måtte gjøre på grunn av dem.

Å ha en stor leie innskudd gjør også å be om å vise huset og ber om leietakere å rydde opp mye enklere. Leietakere vil være mindre tilbøyelige til å være vanskelig når en større mengde penger står på spill. En god praksis er å be om to måneders leieprisen som et innskudd pluss den første månedens leie ved flytting inn.

Maksimal utleieleie fra 2005 og fremover. Bruk OPM til å bygge rikdom over tid!
Maksimal utleieleie fra 2005 og fremover. Bruk OPM til å bygge rikdom over tid!

Være en god landlord

Ved å tilbringe mange tidssynterende leietakere, bør du kunne øke sjansene dine for å ha gode varemedlemmer som er ansvarlige, rene og rettidige med sine betalinger. Å ha et solid løpende forhold hjelper med enhver form for overgang.

Tenk på leietakere som forretningskunder. Behandle kundene dine med den beste servicen, og de vil hjelpe deg med å finne erstatninger når det er på tide for dem å forlate. Landlording er en relasjonsvirksomhet. Jo mer du kan få folk til å føle seg bra om leieforholdet, jo mer penger vil du få, og jo mindre stress du vil oppleve.

Husk at en måned med ledig plass vil redusere din årlige leieinntekter med 8,4%. To måneders ledighet vil redusere årlig leieinntekter med 17%. Hvis du har gjort nok penger eller ikke kan bli plaget med å prøve å finne og håndtere kunder, bør du vurdere å ansette en anbefalt eiendomsforvalter for en måneds leie pr år. Hvis etter all din innsats, er eiendommen din fortsatt ikke leie, så er det klart at du har priset eiendommen for høyt.

anbefalinger

Se på eiendomsmegling folkemuligheter muligheter: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe en eiendom eller ikke vil binde likviditeten i fysisk fast eiendom, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglingfirmaene i dag. Fast eiendom er en nøkkelkomponent i en diversifisert portefølje. Fast eiendom crowdsourcing lar deg også være mer fleksibel i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. Registrer deg og ta en titt på alle bolig- og kommersielle investeringsmuligheter rundt i landet Realtyshares har å tilby. Det er gratis å se og oppdage.

Handle om et boliglån: Boliglånsrentene har kollapset etter Brexit, og amerikanske eiendeler blir aggressivt kjøpt av utlendinger på grunn av vår relative stabilitet. Sjekk de siste boliglånsrenten online gjennom LendingTree. De har et av de største nettene av långivere som konkurrerer om virksomheten din. Målet ditt bør være å få så mange skriftlige tilbud som mulig, og bruk deretter tilbudene som løftestang for å få den laveste renten mulig. Dette er akkurat det jeg gjorde for å låse i en 2,375% 5/1 ARM for min siste refinansiering. For de som ønsker å kjøpe eiendom, er det samme i orden. Hvis du har funnet en god avtale, har råd til betalinger, og planlegger å eie eiendommen i 10 + år, vil jeg få nøytral inflasjon og dra nytte av de lave prisene.

Oppdatert for 2017 og utover.

Anbefalt: