Slik betaler du ingen kapitalgevinstskatt etter å ha solgt huset ditt for store gevinster

Innholdsfortegnelse:

Slik betaler du ingen kapitalgevinstskatt etter å ha solgt huset ditt for store gevinster
Slik betaler du ingen kapitalgevinstskatt etter å ha solgt huset ditt for store gevinster

Video: Slik betaler du ingen kapitalgevinstskatt etter å ha solgt huset ditt for store gevinster

Video: Slik betaler du ingen kapitalgevinstskatt etter å ha solgt huset ditt for store gevinster
Video: Автомобильный кемпинг на морозе с собакой - палатка на крыше 2024, Mars
Anonim
Hvis du bestemte deg for å selge huset ditt til bare livet, låse inn gevinster, redusere eller flytte for en jobb, vil denne artikkelen hjelpe deg med å minimere skatteregningen.
Hvis du bestemte deg for å selge huset ditt til bare livet, låse inn gevinster, redusere eller flytte for en jobb, vil denne artikkelen hjelpe deg med å minimere skatteregningen.

Ifølge IRS, ikke de fleste hjemme selgere ikke pådra seg gevinst på grunn av $ 250.000 og $ 500.000 ekskludering for enslige og ektepar. Dette er fornuftig siden medianboligprisen er rundt 210.000 dollar i 2018, og gjennomsnittlig holdingsperiode er ni år.

Det er tre tester du må møte for å behandle gevinsten ved salg av ditt hjem som skattefri, opp til $ 250,000 / $ 500,000:

  • Eie:Du må ha eid hjemmet i minst to år i løpet av de fem årene før datoen for salg. Det må ikke være kontinuerlig, og det må heller ikke være de to årene umiddelbart før salget.
  • Bruk:Du må ha brukt hjemmet du selger som hovedbolig i minst to av de fem årene før salgsdagen.
  • timing:Du har ikke utelatt gevinsten ved salg av et annet hjem innen to år før dette salg.

Men la oss si at du planlegger å selge en eiendom i en dyr kystby hvor gevinstene dine er mye større enn $ 250,000 / $ 500,000. Der er en god sjanse du fortsatt vant, er skyldig mye i kapitalgevinster skatt hvis noen hvis du beholder riktig poster.

Slik minimerer du kapitalavkastningsskatten

Hvis du har større enn $ 250.000 / $ 500.000 gevinst, vil tittelfirmaet sannsynligvis sende deg en 1099-S som forteller IRS den endelige salgsprisen på hjemmet pluss eventuelle eiendomsskatter du måtte ha betalt. Med andre ord må du sende en 1099-S når du gjør skatter, akkurat som hvordan du må sende en 1099-MISC for hver freelance jobb du jobber.

Hvis du har mottatt en 1099-S, ring til tittelfirmaet og be om en slik at dine poster og IRS-registre samsvarer. Mens du er på det, spør tittelfirmaet for HUD-1 oppgjørssetning eller avsluttende avsløring fra når du kjøpte hjemmet ditt og for hvor mye. Du vil sørge for at du har riktig dato og kostnadsgrunnlag på plass for når du gjør dine skatter.

Nå som du har disse viktige utsagnene, er det på tide å grave dypt inn i postene dine for å finne ut hvor mye du brukte på bygging, renovering, forbedringer og eventuelle spesielle vurderinger du har betalt for lokale forbedringer. Alle disse utgiftene øker kostnadsgrunnlaget og derved reduserer kapitalgevinstene og kapitalgevinstskatten.

Problemet mange langsiktige huseiere støter på, er ikke å holde orden på alle sine utgifter gjennom årene. Det er vanskelig å huske nøyaktig hvor mye du brukte ombygging på badet for 30 år siden. Og ofte, selskapet som jobbet for deg, kan ha gått ut av virksomheten. Kontakt derfor alle leverandørene dine i dag, selv om du ikke planlegger å selge huset ditt en stund.

Ta alltid bilder av hver kvittering og hold et regneark av alt ditt hjem forbedringsarbeid. Regnearket skal inneholde en dato for når arbeidet ble fullført, beskrivelse av arbeidet, leverandøren og kostnaden.

Eksempel på et stort hjem salg Gain med ingen skatteansvar

Her er et eksempel på et $ 1.800.000 hjemme salg som opprinnelig ble kjøpt for $ 800.000 i 2003. Denne prisøkningen er ganske typisk i dyre kystbyer som SF og NYC. Til tross for en kjekk $ 1.000.000 brutto fortjeneste, betaler hjemmet selger $ 0 føderale og statlige kapitalgevinster skatt. Undersøk diagrammet nøye, og la oss diskutere linjene nedenfor.

Image
Image

Kostnad å selge: Til tross for å forhandle om en total provisjonskostnad på 5%, koster det fortsatt en absurd $ 105.000 for å selge denne $ 1.800.000 hjemmet på grunn av provisjoner, inspeksjon, 3R og NHD rapporter, oppstart, vannoverholdelse og overføringsskatt. Overføringsskatten er særlig vilkårlig og tung for høyere priser, fordi den er basert på en prosentandel av salgsprisen, f.eks. NY City realty transfer skatt: 1% til 2.625% basert på + / - $ 500K boligverdi og type eiendom. Bare husk at kostnadene for å selge et hjem er omsettelig mellom eiendomsmegler og homebuyer.

Relatert: Hvor mye koster det å selge et hjem

Bygg, renovering og forbedringskostnader: I løpet av en 15 års periode brukte denne villaen $ 373 000 til å gjøre hjemmet perfekt. Det føles fantastisk levende i et fullstendig ombygd hjem sammenlignet med en aldrende utleie, spesielt ettersom rikdom og smak vokser over tid. Videre er nesten alle kostnadene fradragsberettigede. Det er her å ha oversikt over alle kostnadene dine gjennom årene, så viktig.

Relatert: Hvis du vil tjene penger på eiendom, fokus på utvidelse

Spesielle vurderinger fra byen: $ 5000 ble vurdert av byen deres for å betale for et renseanlegg for rensing av vann og rensing av vannrør.

Kostnad for å kjøpe hjemmet i 2003: Vanligvis vil boligkjøpere betale mellom ca 2 til 5 prosent av kjøpesummen på deres hjem i sluttkurs. Denne villaen betalte 1 prosent av kjøpesummen i avsluttende avgifter på grunn av noen forhandlinger. Her er noen typiske gebyrer som homebuyers kan møte.

  • Påmeldingsavgift:Denne avgiften dekker kostnaden for utlåner til å behandle søknaden din. Det kan ofte inkludere ting som en kredittsjekk for din kreditt score eller vurdering også.
  • Vurdering: Dette er betalt til vurderingsselskapet for å bekrefte den virkelige markedsverdi av hjemmet.
  • Attorney Fee: Dette betaler for en advokat å gjennomgå de avsluttende dokumenter på vegne av kjøperen eller utlåner. Dette er ikke nødvendig i alle land.
  • Avslutningsgebyr eller Escrowgebyr: Dette er betalt til tittelfirmaet, escrow-firmaet eller advokat for å gjennomføre avslutningen. Tittelfirmaet eller escrow overvåker lukningen som et selvstendig parti i hjemmet ditt. Noen stater krever at en fastighetsadvokat er til stede ved hver avslutning.
  • Leveringsavgift: Dette dekker kostnadene ved å transportere dokumenter for å fullføre lånetransaksjonen så raskt som mulig.
  • Kredittrapport:En Tri-Merge Credit Report blir trukket for å få din kreditt historie og score. Din kreditt score spiller en stor rolle i å bestemme renten du får på lånet ditt.
  • Escrow innskudd for eiendomsskatt og boliglån forsikring:Ofte blir du bedt om å legge ned to måneder med eiendomsskatt og boliglånsforsikringsbetalinger ved avslutning.
  • FHA Up-Front Mortgage Insurance Premium (UPMIP):Hvis du har et FHA-lån, må du betale UPMIP på 1,75% av grunnlånet. Du kan også rulle dette inn i kostnaden av lånet hvis du foretrekker det.
  • Overflodbestemmelseeller Livslånsdekning: Dette betales til en tredjepart for å avgjøre om eiendommen ligger i en flomsone.
  • Hjem inspeksjon:Du vil sannsynligvis få ditt eget hjem inspeksjon for å verifisere tilstanden til en eiendom og å sjekke hjem reparasjoner som kan være nødvendig før lukking.
  • Huseiereforsikring: Dette dekker mulige skader på ditt hjem. Ditt første års forsikring betales ofte ved avslutning.
  • Långiverens forsikringstittelforsikring: Dette er forsikring for å forsikre långiveren om at du eier hjemmet og utlånerens boliglån er en gyldig lien, og det beskytter utlåneren dersom det oppstår et problem med tittelen. Ligner på tittelsøk, men alltid en egen ordrelinje.
  • Lederbasert lakkinspeksjon:Dekker kostnadene ved å vurdere blybasert malingsrisiko.
  • Lån rabatt poeng:"Poeng" er forhåndsbetalt rente. Ett poeng er en prosent av lånebeløpet. Dette er en engangsbeløp som senker din månedlige betaling for lånets levetid.
  • Eiers forsikringstittelforsikring: Dette er en forsikring som beskytter deg dersom noen utfordrer ditt eierskap til hjemmet. Det er vanligvis valgfritt.
  • Opprinnelsesgebyr:Dette dekker utlånerens administrative kostnader. Det er vanligvis ca 1 prosent av det totale lånet, men du kan noen ganger finne boliglån uten opprinnelsesavgift.
  • Skadedyrkontroll:Denne avgiften dekker kostnadene for å inspisere for termitter eller tørrrot, noe som kreves i enkelte stater og kreves for statslån.
  • Forhåndsbetalt interesse:De fleste långivere vil be deg om å forskuddsbehandle eventuelle renter som vil oppstå mellom lukking og datoen for din første boliglånsbetaling.
  • Private Mortgage Insurance (PMI): Hvis du foretar en forskuddsbetaling som er mindre enn 20% av boligens kjøpesum, er det sjanse for at du må betale PMI. I så fall må du kanskje betale den første månedens PMI-betaling ved avslutning.
  • Eiendomsskatt: Vanligvis vil långivere ha behov for eventuelle skatter innen 60 dager etter innkjøpet av lånetjenesten som skal betales ved avslutning.
  • Opptakskostnader: En avgift belastet av ditt lokale opptakskontor, vanligvis by eller fylke, for innspilling av offentlige arealer.
  • Survey Fee: Denne avgiften går til et undersøkelsesfirma for å verifisere alle eiendomslinjer og ting som felles gjerder på eiendommen. Dette er ikke nødvendig i alle land.
  • Tittel Firma Tittel Søkeller Eksamensgebyr: Denne avgiften er betalt til tittelfirmaet for å gjøre et grundig søk på eiendommens poster. Tittelfirmaet undersøker gjerningen til ditt nye hjem, og sikrer at ingen andre har krav på eiendommen.
  • Overføringsskatt: Dette er den betalte skatten når tittelen går fra selger til kjøper.
  • Tegningsgebyr: Dette gjelder også din utlåner, som dekker kostnadene ved å undersøke om du skal godkjenne lånet ditt.

Puh! Det er mange avgifter. Ikke rart hvorfor eiendomsmarkedet har sterke lobbyister for å holde transaksjonskostnadene høye. I varme eiendomsmarkeder vil enkelte homebuyers hoppe over hjeminspeksjonen, vurderingsavgiften, opprinnelsesgebyret, skadedyrskontroll, søknadsavgift og mer fordi de betaler penger og må gjøre tilbudet så konkurransedyktig som mulig.

Resultat før utelukkelse: Uten $ 500 000 skattefri profitt ekskludering for gifte par, ville hjem selgeren måtte betale skatt på $ 499 000 i gevinster. Ved en total effektiv skattesats på 22% snakker vi $ 109,780 i skatt. Hvis paret var i den øverste marginale skattekonsollen, ville de måtte betale en 20% føderal skattesats + 13% statsskatt, eller $ 164,670 i skatter. Men takket være skattefri profitt ekskludering og alle kostnader knyttet til hjemmet, er skatteforpliktelsen $ 0.

Netto inntekt etter skatt: Selgeren går bort med $ 895 000 i netto fortjeneste, noe som er fantastisk med tanke på at selgeren kun satte ned $ 160 000 i 2003. Selvfølgelig kostet boligforbedringsutgiftene dem $ 373 000 over en 15-års periode, men de fikk enorm livsstilsverdi. Hvis vi legger nedbetalingen til boligforbedringsutgiftene, kommer hjem selgeren fortsatt bort $ 362,000 rikere mens han har bodd i et fantastisk hjem alle de årene.

Sammenlign en $ 362.000 gevinst med et tap på $ 1,080,000 hvis du skulle leie huset for $ 6000 / måned i gjennomsnitt i 15 år. Det er en $ 1,442,000 swing! Nå kan du se eiendomsbyggekraften til boligeiendom over tid.Forhåpentligvis investerte leietaker sin kontantstrøm klokt i denne tidsrammen.

Relatert: Hvorfor Real Estate vil alltid være mer ønskelig enn aksjer

Juster inntekter og utgifter hvis du planlegger å selge

Hvis du planlegger å selge ditt hjem i nær fremtid og vet at du vil ha en stor gevinst, så er det best å tjene så lite W2 eller 1099-MISC inntekt som mulig. Når et par har en inntekt på over $ 250 000, må de betale en ekstra 3,8% Netto Investerings Inntektsskatt (Form 8960) på hver dollar over $ 250 000, samt den høyere marginale inntektsskattesatsen. Inntektsterskelen er $ 200 000 hvis du er singel.

Her er et eksempel hvor en enkeltperson ga $ 141.827 i nettoinvesteringsinntekter fra hjemmebruk og diverse aksjesalg og $ 167.724 i W2 og 1099-MISC-inntekt for totalt MAGI på $ 319.551. Gitt inntektsgrensen er $ 200 000, må han betale ytterligere 3,8% NII skatt på $ 119 551, eller $ 4,543. For en skuffelse.

Hvis denne personen gjorde mer skikkelig planlegging, kunne han i løpet av hussalgsåret ha arbeidet mindre, økt sin virksomhetsutgift, skubbet ut sin 1099-MISC frilansinntekt til året etter, ba om at hans lønnsslipp i desember skulle betales i januar, og deponert så mange freelance paychecks i det følgende år også.
Hvis denne personen gjorde mer skikkelig planlegging, kunne han i løpet av hussalgsåret ha arbeidet mindre, økt sin virksomhetsutgift, skubbet ut sin 1099-MISC frilansinntekt til året etter, ba om at hans lønnsslipp i desember skulle betales i januar, og deponert så mange freelance paychecks i det følgende år også.

Bedriftseiere har mye mer fleksibilitet i å justere inntektene enn dagjobber, og derfor oppfordrer jeg alle til å starte egen.

Andre hensyn

Hvis eiendomssalget ditt var en utleie eiendom, kan du vurdere å gjøre en 1031 Exchange hvor du utsetter kapitalgevinst skatt på ubestemt tid. Men for en primær bolig er det forståelse av skattelovene og å holde gode poster, noe som vil spare deg for tonn i kapitalgevinstskatt når det kommer tid til å selge.

Med en stor økonomisk nedbør kan du bruke inntektene til å kjøpe et bedre hjem i et lavere kostnadsområde av landet eller verden. Hvis ikke, kan du reinvestere inntektene i helt passive investeringer og leie for å holde ting enkelt.

Bare husk at du kan dra nytte av $ 250,000 / $ 500,000 skattefri overskudd regel hvert to år til regelen endres. Takk og lov, regjeringen er på husets side.

Anbefaling

Se på eiendomsmegling folkemuligheter muligheter: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe en eiendom eller ikke vil binde likviditeten i fysisk fast eiendom, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglingfirmaene i dag. Fast eiendom er en nøkkelkomponent i en diversifisert portefølje. Fast eiendom crowdsourcing lar deg også være mer fleksibel i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. Registrer deg og ta en titt på alle bolig- og kommersielle investeringsmuligheter rundt i landet Realtyshares har å tilby gratis.

Anbefalt: