I motsetning til aksjer er det ingen enkel måte å finne ut nøyaktig verdien av din nåværende eiendom eller eiendommen du planlegger å kjøpe. Som eier av flere eiendommer er det glad at det ikke er noen ticker-symboler som hopper rundt hver ukedag fordi de bare er en distraksjon. Det handler om å kjøpe, vedlikeholde og holde så lenge som mulig å bygge rikdom når det gjelder fast eiendom.

Fast eiendom utgjør for tiden rundt 35-40% av min nettoverdi der den vil forbli i overskuelig fremtid, da jeg fokuserer på entreprenørskapsarbeid. Inntektene som kom fra å fokusere på karrieren i stedet for å jagde enhjørninger på aksjemarkedet, ble i stor grad reinvestert i fast eiendom for diversifiseringsformål.

I denne artikkelen vil jeg nærme seg verdsettelse av eiendom fra investorens ståsted. Vi vil gå gjennom noen store bilde konsepter, så vel som bruk et ekte eksempel for å se om vi gjør en god eller dårlig investering. Jeg tror du vil elske denne eiendommen jeg har plukket. Hvis du allerede er et hus, kommer du til å nærme seg å verdsette din egen eiendom med så realistisk øye som mulig.

VALUING EIENDOM - STOR BILDGRUNDLAG

* Det handler om inntekt. Som eiendomsinvestor må du finne ut hva som er den realistiske inntekten målegenskapen kan generere på en bærekraftig basis år inn og år ut. Nåværende og historiske inntekts tall er det som betyr mest. Når du har et inntektssortiment, kan du beregne en eiendoms brutto leieavkastning og pris til inntektsverdi for å sammenligne med andre eiendommer i nabolaget.

* Prisøkning er sekundær. En av de store grunnene til at det var boligboble og deretter et sammenbrudd var fordi investorer flyttet seg bort fra inntektsdelen av eiendommen og bare fokuserte på potensiell eiendomsøkning. Investorer bryr seg ikke om at de var enormt pengestrøm negativt hvis de kunne ri bølgen og vende for fortjeneste innen et år eller to. Når partiet stoppet, ble spekulanter knust som forårsaket en domino-påvirkning, og skadet de naboene som planla å kjøpe og holde. Hvis du primært er fokusert på eiendomsøkning og ikke inntekt, er du en spekulant. Det er ingen reell verdi for fast eiendom hvis den ikke genererer inntekt eller redder en person på leie.

* Eiendomsprisene stiger historisk tett med inflasjonen. Eiendomsprisøkning generelt sporer inflasjon med +/- 2%. Med andre ord, hvis den siste inflasjonstallet er 3%, kan du forvente en økning i nasjonale boligpriser på 1-5%. I løpet av årene kan eiendomsprisendringer fluktuere vilt selvfølgelig. Men hvis du ser på boligpriser over en 10 års periode, ser du en relativt jevn korrelasjon. Når du begynner å ha forventninger til konsekvente 10% årlige prisgevinster, blir du villfarende. Husk at du bør tenke på prisøkning på eiendom som en sekundær attributt. Hvis det skjer, flott. Hvis ikke, er du fokusert på kontantstrømmen din.

* Eiendommen er alltid lokal. Vær forsiktig så du ikke ekstrapolerer eiendomsstatistikk. Bare fordi en rapport sier at San Francisco eiendomspriser er opp 19,6% i mai året over år, betyr ikke at jeg kommer til å selge hjemmet mitt for 19,6% mer. Min boligpris er opp kanskje 10% gitt at den er høyere enn medianen. Du kan også kaste nasjonalstatistikk ut av vinduet. Den beste prisen for å finne ut hva hjemmet ditt er verdt er hvis din nabo selger. Eiendomsprisstatistikk forteller deg den generelle retningen av priser og de relative områdene av styrke.

SPESIELLE STEG TIL Å VÆRE DIN EIENDOM KORREKT

1) Beregn ditt årlige brutto leieavkastning. Ta den realistiske månedlige markedsleie basert på sammenlignbare du finner online og formidle med 12 for å få din årlige leie. Ta nå den brutto årlige leien og divider med markedsprisen på eiendommen. For eksempel: $ 2000 / måned = $ 24.000 / år. $ 24,000 / $ 500,000 = 4,8% brutto leieavkastning. Den årlige brutto leieavkastningen er å få en rask epler til et eplers øyeblikksbilde av hva det blå himmelpotensialet er for en eiendom hvis man skal betale 100% kontant og ikke har løpende utgifter.

2) Sammenlign din brutto leieavkastning til risikofri rente. Risikofri rente er 10-årig obligasjonsavkastning. Investorer sier "risikofri" fordi det er praktisk talt 0 sjanse for at den amerikanske regjeringen vil standardisere sine gjeldsforpliktelser. Alle investeringer krever en risikopremie over risikofri rente, ellers hvorfor risikere å investere pengene dine. Hvis den årlige brutto leie avkastningen på eiendommen er mindre enn risikofri rente, enten prute vanskeligere eller fortsette.

3) Beregn ditt årlige netto utbytte (min versjon av cap rate). Netto leieavkastningen er i utgangspunktet netto driftsinntekter dividert med markedsverdien av eiendommen. Hvordan jeg liker å beregne netto driftsinntekter, er å ta din årlige brutto leie minus boliglånsrente, forsikring, eiendomsskatt, HOA-avgifter, markedsførings- og vedlikeholdskostnader. Med andre ord beregner vi hva som er den faktiske bunnlinjen årlig fortjeneste. Vi kan legge til ved avskrivninger, som er en ikke-kontantutgift, men jeg er fokusert på kontantstrøm. For eksempel: $ 24.000 / år i leie - $ 3000 / år HOA-avgifter - $ 4.800 / år eiendomsskatt - $ 500 / år forsikring - $ 1000 / år vedlikehold - $ 10.000 i boliglånsrente etter skattemessige tilpasninger = $ 4.700 NOP. $ 4,700 / $ 500,000 = 1% netto leieavkastning. Ikke så bra, men i det minste kontantstrøm positivt fra farten.Netto utleieavkastning kan variere av hver investor, gitt at noen legger mer penger ned enn andre, mens andre er bedre til å effektivisere driftskostnadene og lade topp dollar til leie.

4) Sammenlign netto leieavkastning til risikofri rente. Ideelt sett bør nettoutleieavkastningen være ekvivalent eller høyere enn risikofri rente. Du vil betale rektor over tid og dermed øke netto leieavkastningen og spre seg over risikofri rente. Hvis alt går bra, vil leie også gå opp og eiendommen din vil sette pris på. Det er mange eiendommer i Nevada, Florida, California, og Arizona med netto utleie gir flere prosentpoeng høyere enn dagens risikofri rente etter sammenbruddet. Årsaken til at flere ikke snakket dem i 2010-2012 var fordi kjøpere ofte måtte betale penger fordi bankene ikke var utlån.

5) Beregn pris til inntjeningsforhold for eiendommen din. P / E-forholdet er rett og slett markedsverdien av eiendommen din dividert med dagens driftsresultat. I eksemplet over $ 500,000 / $ 4,700 = 106. Woah! Det vil ta en eier 106 år netto driftsresultat for å gjøre tilbake sin investering! Dette antar selvsagt at eieren aldri betaler ned boliglånet sitt og ser ikke en økning i husleie som er svært usannsynlig. En finere måte å beregne ting på er å få brutto leieinntekt dividert med markedsverdien av eiendommen = $ 500.000 / $ 24.000 = 20.8 for et blå himmel scenario. Tydeligvis, jo lavere er P / E for kjøperen jo bedre og omvendt for selgeren.

6) Forventet eiendomspris og utleieforventninger. P / E-forholdet og leieutbyttet er bare øyeblikksbilder i tide. Den virkelige muligheten er riktig å prognostisere forventningene. Som eiendomsinvestor vil du dra nytte av frykt og uheldige situasjoner som skilsmisse, selskapsflytting, oppsigelse, konkursby eller naturkatastrofe. Som eiendomsmegler selger vil du selge drømmen om evig stigende priser. Den beste måten å prognisere fremtiden på er å sammenligne det som har skjedd tidligere via nettkart levert av DataQuick, Trulia og Zillow, og har realistiske forventninger om lokal vekst i sysselsettingen. Er arbeidsgivere flyttet inn i byen eller forlater? Er byen tillater tonn mer land å utvikle seg eller har de restriksjoner som bygghøyder? Er byen i økonomiske vanskeligheter og ser etter å huse eiere med flere eiendomsskatter?

7) Kjør ulike scenarier. Det endelige trinnet er å skaffe deg realistiske eiendomspriser og utleieprognoser og kjøre ulike scenarier. Hvis leien reduseres i fem år med et tempo på 5% i året, vil du være OK? Hvis boliglånsrenten for 30-årige faste lån øker fra 3,5% til 5% om fem år, hva vil det da kreve? Hvis hovedverdien minker ytterligere 20%, skal jeg hoppe av en bro? Forhåpentligvis ikke hvis du bor i en av de ikke-tilbakevendende stater hvor du kan gi tilbake nøklene og beskytte dine andre eiendeler. Kjør alltid et bearish tilfelle, realistisk tilfelle og et bullish case scenario som ditt bare minimum.

8) Vær oppmerksom på skatter og avskrivninger.Nesten alle utgifter knyttet til å eie en utleie eiendom er fradragsberettiget inkludert boliglån og eiendomsskatt. Forvirringen ligger i faseutviklingen av fradrag basert på din inntekt (En annen artikkel: Maksimal boliglånsavhengighet avhenger av inntekt). Det som også er interessant å forstå er avskrivninger, som er en ikke-kontanterpost som reduserer netto driftsinntekter (avskrivninger er en ikke-kontantkostnad), for å redusere avkastningen din, men også din skatteregning. Vær oppmerksom, men fokus på den faktiske bunnlinjen i slutten. $ 250.000 av fortjeneste for enkeltpersoner og $ 500.000 av fortjeneste for gifte par er skattefritt hvis du bor i eiendommen for to av de siste fem årene. Det er også 1031-utvekslingen som gjør det mulig for investorer å overføre fortjeneste til en annen eiendom uten å realisere noen gevinster og dermed skatt. Skattekoden er forvirrende, men på marginen favoriserer eiendomseierne.

9) Sjekk alltid sammenlignbart salg. Den enkleste måten å kontrollere sammenlignbare salg i løpet av de siste seks til tolv måneder, er å slå inn eiendomsadressen i Zillow.com. Der vil du se skatteoppgavene, salgshistorikken og sammenlignbarhetene nederst på høyre side. Du må sammenligne målrettingsprisens pris med tidligere salg og måle det mot det som har endret seg siden for å sikre at du får en god avtale.

EIENDOMSEKSEMPEL: BAY VIEW LUXURY CONDO

Beskrivelse fra MLS: Fantastisk utsikt over Golden Gate Bridge, Palace of Fine Arts, Angel Island og bukten fra denne 3BR 2.5BA Cow Hollow leilighet. Det er et stort walk-out dekk i øverste etasje hvor stue, spisestue og kjøkken er plassert for å nyte utsikten. Kjøkkenet har en senter øy, granitt, spiseområde og balkong. En halv bad fullfører denne etasjen. Den romslige master bedroom suite med boblebad, walk in closet og en balkong okkupere hele andre etasje. Første etasje har 2BRs på baksiden med franske dører i hver for å få tilgang til den private hagen. Et bad og vaskerom fullfører denne etasjen. I tillegg til den vakre nordbukten, nabolaget manicured gardens nytes fra alle 3 nivåer. Ekstra bred parkering og lagring.

$ 1,699,000 (LP) Pris / SqFt: 852.912533 Greenwich St, San Francisco, CA 94123 *Aktiv
senger:3bad:2.50Sq Ft:1992*Lot Sz:
Distrikt:7 - Cow Hollowyr:1990*

Min første gang: Flott beliggenhet med utsikt over flere millioner dollar. Jeg elsker utendørs innendørs kombinasjon. En eiendom som en familie på tre eller fire kan nyte.En flott eiendom for en svingende bachelor eller et par i tillegg gitt nærhet til alle butikker og restauranter i nordenden av San Francisco.

Ved $ 852,91 en kvadratmeter, er eiendommen billig basert på en liste over sammenligninger jeg ser på Zillow for $ 900 - $ 1.100 / sqft. Din eiendomsmegler bør også gi deg en lang liste over sammenlignbare også. Interessant for å se at eiendommen sist solgte den 10/07/1997 for $ 988 000 for en 72% økning hvis de blir spurt.

Årlig brutto leieavkastning: Månedlig leie er alt fra $ 6000 - $ 8000 i måneden basert på sammenlignbare online. La oss ta midtpunktet på $ 7 000 og multiplisere med 12 for å få $ 84 000. $ 84.000 delt med $ 1.700.000 = 4.9%. Ikke dårlig sammenlignet med risikofri rente på 2,15%.

Årlig Netto Utleie Utbytte (Cap Rate): $ 84,000 - $ 18,000 i justerte eiendomsskatter - $ 3000 i estimerte HOAs - $ 40,000 boligrenter justert for skatter - $ 5000 vedlikehold = 18.000 dollar netto leieinntekter. $ 18,000 / $ 1,700,000 = 1,05%. Å være kontantstrøm positiv i San Francisco fra begynnelsen er svært sjelden gitt San Francisco har historisk en stor P / E sammenlignet med resten av landet.

Pris til inntektsforhold: $ 1,700,000 / $ 84,000 = 20,23 brutto P / E. $ 1,700,000 / $ 18,000 = 94,5. Nå sammenligner du gjennomsnittlig P / E i San Francisco på 35-40X og du er i ballparken. 35-40X er dyrt sammenlignet med områder som Detroit ved 15-18X. Men igjen er eiendomsmegling lokal. Ingen går på ferie til Detroit, men mange mennesker kommer til San Francisco.

Prisprognose: Prisutviklingene er sterke, med økende sysselsettingsvekst på grunn av Twitter, Facebook, Google, Pinterest, AirBnb og en rekke andre internettbedrifter. Over halvparten av de 20 utleieansøkere jeg mottok for utleieboligen, åpnet meg i 2013 fra disse selskapene. Eiendomsrådgivere forventer at San Francisco eiendomspriser øker med ytterligere 5-8% i året de neste årene. Leieavtaler forventes å avta til en økning på 5% per år.

Konklusjon: Egenskapens utsikt er fantastisk, men innsiden trenger litt oppdatering. Inngangen er merkelig delt av naboen gjennom en easement og det er noen strukturelle problemer som må tas opp. Hvis du bruker $ 1,7 millioner på et stykke eiendom, bør jeg håpe at man har sin egen private inngang. Den andre ulempen av eiendommen er at det tar en trapp for å komme opp til første etasje og leiligheten er tre etasjer høy. Antall trinnene vil ikke være ideelt for eldre folk.

Til tross for downsides, er det andre flotte funksjoner, inkludert balkonger i ryggen sammen med en liten hage. Utsikten er uvurderlig. Jeg ville kjøpe eiendommen for 1,7 millioner dollar hvis jeg planla å bo der i de neste 10 årene. Fra et prisøkningsperspektiv er det potensial for å slå $ 1000 / sqft-merket eller i utgangspunktet $ 2 millioner dollar med litt ombygging. Å gå fra $ 1,7 millioner til $ 2 millioner er en 17% takknemlighet som kan oppnås om fire år med en sats på 4% per år, gi eller ta. Ikke dårlig, men ikke noe å stole på i det hele tatt.

Fra et utleieperspektiv er denne eiendommen ikke en god avtale. Dette er vanligvis tilfellet med høyere priset egenskaper på grunn av at mer av eiendommens verdi er knyttet til luksuser som ikke er fullt verdsatt, f.eks. inventar, gulv, beliggenhet, utsikt. Med andre ord, se etter lavere priser egenskaper som er bare bein med bare de grunnleggende nødvendigheter for å maksimere leieutbyttet.

Det virkelige spørsmålet er: Hvor mye tror du eiendommen vil selge for? Jeg tror ikke det er en snøballs sjanse i helvete, jeg vil være i stand til å fange eiendommen for sine $ 1,7 millioner spør. Gitt hvor varmt markedet er i San Francisco, er jeg sikker på at $ 1,85 millioner vil være den endelige prisen. En cap rate på ~ 1% er gal dyrt, men det er det det koster å bo i den vakreste byen i Nord-Amerika. Jeg finner ut den endelige prisen i sommer og rapporterer tilbake.

VALUING EIENDOM ER DEL VETENSKAP DEL GUESS ARBEID

Jo mer åpne hus og transaksjoner du følger fra begynnelsen til slutt, jo mer komfortabel vil du få med utøvelsen av å vurdere eiendomsverdiene. Det blir nesten en sjette sans hvor du umiddelbart vet om eiendommen er en god avtale eller ikke. Alle som ønsker å kjøpe eiendom, bør definitivt slå de ukentlige åpne husene i et par måneder for å få en følelse for ditt lokale marked.

Jeg kan ikke understreke nok hvordan eiendommen må ses som en langsiktig investering i stor grad på grunn av høye salgskostnader på 5-6% kommisjon. Det er mitt oppriktige håp at offentligheten opptrer mot eiendomsbransjens så grove prissetting. Det er helt forvirrende for meg hvorfor realtors er uvillige til å kutte sine provisjoner for å øke volumet gitt volum er ned 40-50% i stramme markeder som San Francisco. Det er verdt å gjøre egen forskning og sjekke sammenlignbare priser på nettet.

Eiendom er en materiell eiendel i motsetning til aksjer som kan miste verdi i en nanosekund av utallige grunner. Hvilken annen aktivaklasse gir deg mulighet til å leve potensielt gratis, påvirke verdien positivt og tjene penger uten å måtte stresse for mye hvis du har råd til boliglånsbetalinger? Jeg oppfordrer alle til å diversifisere deres nettoverdi i materielle eiendeler som eiendom eller noe som gjør at du kan være en pris setter.

Ressursbyggingsanbefalinger

* Handle rundt for et boliglån: LendingTree Mortgage tilbyr noen av de laveste refinansieringsrenten i dag fordi de har et stort nettverk av långivere for å trekke fra.Hvis du ønsker å kjøpe et nytt hjem, få en HELOC, eller refinansiere ditt eksisterende boliglån, bør du vurdere å bruke LendingTree for å få flere tilbudssammenligninger om noen minutter. Renten er tilbake til ALTID-nedgang på grunn av enorm volatilitet og usikkerhet i markedene. Når bankene konkurrerer, vinner du.

Se på eiendomsmegling folkemuligheter muligheter: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe en eiendom eller ikke vil binde likviditeten i fysisk fast eiendom, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglingfirmaene i dag. Fast eiendom er en nøkkelkomponent i en diversifisert portefølje. Fast eiendom crowdsourcing lar deg også være mer fleksibel og kirurgisk i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. For eksempel tar priser på rundt 4% - 5% i San Francisco, men over 10% i Midtvesten hvis du er ute etter strengt investerte inntektsavkastning. Registrer deg og ta en titt på alle bolig- og kommersielle investeringsmuligheter rundt i landet Realtyshares har å tilby. Det er gratis å se og oppdage.

En streng screening sikrer at bare de beste operatørene gjør det på RealtyShares-plattformen. Klikk for å sjekke ut tilbudene.

Oppdatert for 2017 og utover. Eiendomsmarkedet er endelig i ferd med å sakte, særlig i høye enden. Vær malm flittig enn noen gang å analysere egenskapene dine før du kjøper. Det er sannsynligvis bedre å investere mindre beløp i eiendomsmeglingskonkurransen i stedet for mer fleksibilitet.

Kommentarer På Nettstedet: