Hva hver Hjem Selger bør gjøre før oppføring

Innholdsfortegnelse:

Hva hver Hjem Selger bør gjøre før oppføring
Hva hver Hjem Selger bør gjøre før oppføring

Video: Hva hver Hjem Selger bør gjøre før oppføring

Video: Hva hver Hjem Selger bør gjøre før oppføring
Video: ULTIMATE Net Worth By Age 2022, Percentile, Home Ownership, Location, Education 2024, Mars
Anonim
Image
Image

For en fyr som liker å grundig analysere ting, gjorde jeg en feil da jeg solgte huset mitt som kunne ha kostet meg hundretusener av dollar. Før jeg aksepterte det endelige tilbudet, klarte jeg ikke å gjøre en grundig analyse av hvilke lignende boliger kjøpt på samme tid for en lignende pris solgt for senest. I stedet så jeg bare på nåværende oppføringer, nylig solgte boliger, uansett når de ble kjøpt, så på hvordan det samlede medianprispoenget flyttet, tok meg realtors veiledning og gikk med gutten min.

Med andre ord ekstrapolerte jeg den generelle trenden på eiendomsmarkedet og brukte den til huset mitt uten å finne epler til epler sammenligninger. Hvis boligmarkedet i SF var oppe med 50% siden 2012, så var det min! Jeg skjønner nå etter at jeg skrev dette innlegget, hvorfor jeg ikke var mer grundig. Jeg var redd for at jeg ikke ville like det jeg fant. Huset mitt var på en travel gate i nærheten av en av de travleste gatene i San Francisco (tre baner hver retning). Jeg ville ikke gjenoppleve skuffelsen da jeg prøvde å selge huset i 2012 og mislyktes.

For å oppdatere kjøpte jeg et 2.070 kvadratmeter, tre soverom, to bad, eneboliger med et uberettiget rom og bad i første etasje på et område på 2300 kvadratmeter i februar 2005 for $ 1,525,000. Jeg prøvde å selge huset for $ 1,700,000 i 2012, men fikk ikke et enkelt tilbud. Endelig solgte jeg huset i juni 2017 for $ 2.740.000 fordi jeg ikke lenger ønsket å være utleier.

I dette innlegget vil jeg nå utføre øvelsen jeg burde ha gjort før jeg oppførte mitt hjem. Dette er en øvelse du bør gjøre også hvis du planlegger å selge hjemmet ditt. Hvis du ikke vil gjøre det, gjør eiendomsmegler gjør det! Du vil bli overrasket over funnene dine.

Eksempel 1/3: 5 senger, 5 bad, 4525 sqft, spør $ 2,295,000

Image
Image
Image
Image
Dette huset blåser utleiehuset mitt ut av vannet med hensyn til livlighet, interiørkvalitet, husstørrelse og masse størrelse. Jeg er en stor fan av murstein fasade bygninger fordi de minner meg om boliger tilbake i Virginia hvor jeg bodde i åtte år.
Dette huset blåser utleiehuset mitt ut av vannet med hensyn til livlighet, interiørkvalitet, husstørrelse og masse størrelse. Jeg er en stor fan av murstein fasade bygninger fordi de minner meg om boliger tilbake i Virginia hvor jeg bodde i åtte år.

Dette huset ligger på en halv hektar mye i et inngjerdet med et basseng, to utendørs boblebad og et gourmetkjøkken. Huset ligger i byen Moraga, en nydelig forstad 22 miles øst for San Francisco, hvor temperaturen svinger rundt 70-85 grader gjennom hele året. Dessverre for selgeren erklærte byen Moraga en finansiell krise i 2017 fordi de har en ledelseskrise.

Offentlige skoler i området er gode, og det er også en fin landklubb i byen for bading, golf og tennis. Hvert år kommer jeg ut her for å se gratis på Heritage Bank Tennis Open, hvor tidligere proffs og college-spillere konkurrerer om $ 100,000 i premiepenger. I år begynte jeg endelig å visualisere hva mulighetene for forstads bor nå da jeg har en sønn.

På finansfronten ble dette huset kjøpt for $ 1,843,000 rett rundt den tiden jeg kjøpte min SF hjem for $ 1.525.000. Nå er hjemmet til salg for $ 2,295,000, etter å ha gått uten et tilbud på $ 2,395,000 siden 1. april 2017. På tidspunktet for dette innlegget ble huset i kontrakt i august, men falt da ut i november 2017.

Med andre ord, dette helt vakre hjemmet koster kjøperen $ 328,000 mer å kjøpe og vil netto minst $ 445,000 mindre enn huset mitt, hvis det selger for $ 2,395,000. Det er en enorm $ 773 000 profittforskjell. En slik forskjell er forbløffende gitt Moraga er et ettertraktet sted der mange arbeidende fagfolk som har jobb i San Francisco, ønsker å leve. All denne gangen trodde jeg at hele Bay Area ble oppblåst i et lignende tempo. Ikke så.

Noen takeaways: Det er relative verdi muligheter hele tiden hvis du ser utover det du er vant til. Hvis du ikke har råd til å kjøpe i det mest førsteklasses nabolaget, er det OK! Du kan nok bli mye mer for det samme eller mindre hvis du er villig til å se. Det var det jeg gjorde i 2014 da jeg bestemte meg for å se etter panoramautsikt over havutsiktene i den vestlige delen av San Francisco. Når det er sagt, kan avkastningen ikke være så bra.

Før du kjøper, er det også viktig å analysere finanshelsen til byen, byen og staten. Det ville aldri ha skjedd meg å sjekke en kommunes økonomi når median hjemmeprisen er over $ 1.000.000. Hvis du har en regjering som diskriminerer sin økonomi, kan du forvente skatteøkninger og / eller en reduksjon i tjenester. Se Chicago som en modellby for finanspolitisk dårlig forvaltning.

https://www.zillow.com/homedetails/15-Merrill-Dr-Moraga-CA-94556/18473921 zpid/
https://www.zillow.com/homedetails/15-Merrill-Dr-Moraga-CA-94556/18473921 zpid/

Eksempel 2/3: 3 soverom, 2 bad, 1 700 kvm leilighet i Marina-distriktet, SF

Noen av dere tenker det er ikke rettferdig å sammenligne et hjem i forstedene med mitt gamle leiehjem i San Francisco, selv om begge hjem passer til lignende demografi. Greit nok. Det er vanskelig å finne et hjem som ble kjøpt på samme tid (sent 2004 / tidlig 2005) til et lignende prispunkt ($ 1,525,000), men jeg fant en annen.

Her er en lavere leilighet i full etasje i samme nabolag som mitt gamle hus. Med tre soverom, to bad og 1700 sqft, er leiligheten likt i størrelse til mitt 2.070 sqft hjem jeg solgte. Målkjøperen er definitivt den samme også. Leiligheten ser ut til å ha blitt ombygd kanskje 20 år siden basert på bad og kjøkkenbilder. Det er i en førsteklasses blokk, i motsetning til huset mitt.

Image
Image
Image
Image
Image
Image
Hjemmet ble kjøpt for $ 1.500.000 i oktober 2005.Fordi markedet økte med ca 10% i 2005, la oss si at epler til epler kostet $ 1,410,000 hvis de hadde kjøpt leiligheten da jeg stengte i mars 2005. Etter å ha vært på markedet for $ 1,795,000 siden 6. april 2017, senket prisen til $ 1.750.000 16. juni 2017 og endelig akseptert et tilbud på $ 1,720,000.
Hjemmet ble kjøpt for $ 1.500.000 i oktober 2005.Fordi markedet økte med ca 10% i 2005, la oss si at epler til epler kostet $ 1,410,000 hvis de hadde kjøpt leiligheten da jeg stengte i mars 2005. Etter å ha vært på markedet for $ 1,795,000 siden 6. april 2017, senket prisen til $ 1.750.000 16. juni 2017 og endelig akseptert et tilbud på $ 1,720,000.

Med andre ord, i samme tidsperiode gjorde eiendoms eieren bare $ 220 000, eller $ 1 020 000 mindre enn jeg gjorde på mitt hjem.

En takeaway: Condos, selv på bedre steder, kan utgjøre eneboliger fordi de er mer utsatt for store forsyningsøkninger. Vi ser nå en bølge av leilighetsbygging i San Francisco som setter demper på leie- og boligpriser. Nye condos konkurrerer ikke bare med eldre condos, de konkurrerer også med enfamiliehjem på et lignende prispunkt som demografisk skifte mot enklere opphold.

https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/3622-Broderick-St-94123/unit-1/home/1227703?utm source=myredfin&utm medium=email&utm campaign=iphone email&utm nooverride=1&utm content=home image
https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/3622-Broderick-St-94123/unit-1/home/1227703?utm source=myredfin&utm medium=email&utm campaign=iphone email&utm nooverride=1&utm content=home image

Eksempel 3/3: 3 soverom, 2. 5 bad, 2 100 kvm enkelt familiens hjem i Marina, SF

OK, så nå tenker du det er urettferdig å sammenligne min enkelt familie hjemme til en leilighet i samme område, selv om størrelsen og typen kjøper er lik. Greit nok!

Jeg snublet over et hjem som er i utgangspunktet mitt samme hus, bare på en super prime blokk med liten trafikk, og svært nær Palace of Fine Arts og Bay. Jeg snakket med realtor og han nevnte at de satt "en god sum penger" til å renovere de to badene. De malte også hele interiøret, refinished de øverste etasjene og arrangerte også hjemmet. Basert på mitt hjemreparasjonskunnskap, gjetter jeg at de brukte rundt $ 50 000 på å fikse alt opp, pluss $ 15 000 på staging.

Image
Image
Image
Image
Image
Image
Image
Image
Sjarmerende hus rett? Tilbake i 2004 da jeg var ute etter å kjøpe et enkelt familiehus i Marina, var dette typen hus på en stille gate jeg ønsket å kjøpe. Men de alle gikk for ca $ 1000 / sqft allerede, noe som medførte at dette hjemmet ville ha solgt for omtrent $ 2.100.000. Jeg hadde ikke råd til dette prispunktet, så jeg kjøpte et lignende hus, men på en dårligere gate for 29% ($ 600 000) mindre.
Sjarmerende hus rett? Tilbake i 2004 da jeg var ute etter å kjøpe et enkelt familiehus i Marina, var dette typen hus på en stille gate jeg ønsket å kjøpe. Men de alle gikk for ca $ 1000 / sqft allerede, noe som medførte at dette hjemmet ville ha solgt for omtrent $ 2.100.000. Jeg hadde ikke råd til dette prispunktet, så jeg kjøpte et lignende hus, men på en dårligere gate for 29% ($ 600 000) mindre.

Med måten huset var ferdig og stedet, gjettet jeg at huset ville gå over $ 2.995.000 og spørre med $ 100.000 - $ 200.000. Dette er San Francisco tross alt, der boliger er målrettet priset under markedet for å tenne en budkrig.

Det som skjedde var merkelig. Hjemmet gikk inn i ventende på $ 2,995,000 innen 14 dager etter notering, noe som gir meg tillit til at min prisannonsering var riktig. Men et par dager før Hjemmet er lukket, var noteringsprisen endret til $ 2,799,000.

Jeg lurte på hvorfor dette ville være tilfelle gitt den pågående statusen, og jeg skjønte hvorfor etter at hjemmet endelig ble solgt for $ 2,807,000. Ved å endre forespørselsprisen til $ 2.799.000, kunne eiendomsmegleren og selgeren offisielt si at hjemmet ble solgt for å spørre. Vanskelige ting!

Jeg er ærlig veldig overrasket over sluttprisen. Hvis du skal bruke min 29% prisrabatt da jeg kjøpte tidlig i 2005, skulle hjemmet ha solgt for nærmere $ 3.800.000 siden jeg solgte hjemmet mitt til $ 2.740.000. Selv med en innsnevring av prisgapet til en 15% premie for den overlegne beliggenheten, burde huset ha solgt for minst $ 3.150.000, noe som jeg forventet.

Selgeren hadde lagt inn $ 65.000 for å forberede huset til salgs, mens jeg bare brukte $ 4.000 på å reparere gulvene, fikse gården og kjøpte en fancy kjøkkenkran. Gitt, jeg brukte åtte timer å male to soverom og røre opp alle lister, men likevel. Prep arbeid kostnadsforskjellen sammen med 1% høyere realtor provisjon avgift selgeren måtte betale er mye.

Noen takeaways: Vær forsiktig med å prepping huset ditt til salgs. Jeg har sett så mange tilfeller der kjøperen bare kommer inn og riper alt ut, slik denne kjøperen gjør etter at jeg snakket med entreprenøren som så skjedde å være ute da jeg gikk med etter salg. Maling, raffinering av gulvene, oppdatering av inventar, rengjøring og staging er nok godt nok hvis du kan selge drømmen.

Jeg ble fortalt av en topp produserende eiendomsmegler at hvis jeg brukte $ 50.000 - $ 60.000 prepping mitt hjem kunne jeg få "kanskje $ 2,500,000." Han ville at jeg skulle male over min naturlige murstein fasade til et mørkegrå også. Gal! Jeg så hans mening på gulvfargingfarge og han fortalte meg også en mørk grå. Men da kalte han sin interiørdesigner som sa en hvit eikefarge. Så snakket jeg med en annen toppprodusent som sa å gjøre flekken klar for å vise frem den opprinnelige gulvet. Alle hadde en annen mening.

Til slutt, selv om realtors er absurd dyrt, kan den rette eiendomsmegler gjøre hele forskjellen basert på hans eller hennes forbindelser. Det er bare et 45-dagers vindu for å selge en eiendom før det blir bøllefisk, og den rette eiendomsmegleren vil kunne maksimere eksponeringen til de rette agenter. Alt som trengs er en perfekt kjøper for å få avtalen ferdig. Kjøperen elsket mursteinfacaden av huset mitt fordi det påminnet ham om kolonihusene tilbake på UVA, hvor han gikk på skolen. Han hadde ikke noe imot nærområdet til en travel gate og likte at en etasje hadde tre soverom og to fulle bad gitt at han har en kjæreste og småbarn.

https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/2028-Jefferson-St-94123/home/881785
https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/2028-Jefferson-St-94123/home/881785

Så mange variabler å kjøpe og selge et hjem

Her er noen vanlige anbefalinger før du kjøper: 1) Kjøper ikke det dyreste huset på blokken, 2) Kjøper på den beste plasseringen mulig, 3) Kjøper i løpet av vinteren, 4) Kjøper fra et par, blir skilsmisse 5) tilbyr alle penger, 6) kjøper i et finansielt sunt område med enorm jobbvekst, og 7) kjøper under en viss verdivurdering.

Nå som jeg har solgt huset mitt, innser jeg at det er flere variabler som går inn for å få den beste prisen mulig, inkludert en godt forbundet eiendomsmegler som kan finne riktig kjøper og god gammeldagse flaks.

Hvis jeg ikke var redd for å miste jobben min på Manhattan under dotcom-kollapset, ville jeg aldri ha flyttet til San Francisco i 2001. Hvis jeg aldri deltok på et åpent hus for en tre-roms leilighet for $ 1,2 millioner vinteren 2004, aldri ville ha parkert bilen min ved siden av huset jeg endte opp med å kjøpe i 2005 og selge dette året. Hvis mine bølle leietakere aldri bestemte meg for å flytte ut i mai 2017, ville jeg aldri hatt muligheten til å teste markedet. Hvis jeg aldri møtte meg eiendomsmegler i et hus, var hun oppført et par kvartaler unna nytt hus et og et halvt år siden, ville hun aldri ha funnet agenten med min ideelle kjøper.

Luck er lett å finne på et oksemarked. Nøkkelen er å gjenkjenne om vi er i et oksemarked eller ikke, og trykk hvis vi er, og risikoen hvis det er tegn på en avmatning. Ikke glem at det ofte gjøres penger på kjøpet, ikke på salg. Til deres langsiktige skade ser jeg for mange følelsesmessige kjøpere å betale irrasjonelle priser fordi de bare elsker kjøkkenet eller har vært overbudt for mange ganger (eksempler 1 og 2). En god eiendomsmegler burde være i stand til å gå deg bort fra slekten.

Selv om det er best å holde fast på eiendommen din for alltid, hvis du vil selge, bør du selge når du ikke trenger å selge. Det er når du må selge at du kan bli skrudd fordi du ikke vil ha så mye mot å forhandle og alle andre kanskje vil selge også. Når en nedgang treff, bunnen faller ut og du vil se gribber tilby langt under spørre. Jeg opplevde dette under mislykket oppføring i 2012 da jeg ble hvisket for $ 100 000 under spør.

Til slutt, alt som trengs, er en kjøper å bli forelsket i stedet og betale topp dollar. Han tok ut et $ 2.000.000 boliglån og et sekund for $ 300.000. Derfor er det verdt å bruke litt lenger på å søke etter den hvis du har råd til å vente.

Alt som trengs, er en inntekt på 500 000 dollar for å ha råd til en $ 1,5M median priset hjem i SF Bay Area
Alt som trengs, er en inntekt på 500 000 dollar for å ha råd til en $ 1,5M median priset hjem i SF Bay Area

Min siste realisering er at hvis jeg gjorde denne øvelsen før jeg fikk mitt første tilbud på $ 2.600.000, ville jeg gjerne ha tatt det og ikke motvirket til $ 2,788,000 før jeg endelig slo opp på $ 2.740.000. Eksempel # 3 som selger for $ 2,807,000 ville ha antydet at huset mitt ble verdsatt til $ 2,400,000 ved hjelp av en 15% rabatt.

Jeg er sikker 20 år fra nå skal jeg se tilbake og innse hvor billig jeg solgte hjemmet mitt. Det er ingen tvil om at huset vil være verdt $ 4M + innen år 2037. Men i de minste 12 månedene føler jeg meg godt om mitt salg, spesielt siden jeg har reinvestert inntektene i virkelig passive investeringer som tar null av min tid og kan gi høyere avkastning nå som SF-markedet er avkjøling.

Relatert: Hver indikasjon å vurdere før du selger en investeringseiendom

Lesere, noen leksjoner du har lært av å selge huset ditt? Hva er noen overraskelser du fant ut før eller etter salg? Hva er noen andre ting hjemme selgere bør vurdere før notering?

Anbefalt: