Landskapsarbeid som investering: Fokus på estetikk og funksjonalitet

Innholdsfortegnelse:

Landskapsarbeid som investering: Fokus på estetikk og funksjonalitet
Landskapsarbeid som investering: Fokus på estetikk og funksjonalitet

Video: Landskapsarbeid som investering: Fokus på estetikk og funksjonalitet

Video: Landskapsarbeid som investering: Fokus på estetikk og funksjonalitet
Video: Pricing Strategies: How to Set a Price Point That Maximizes Profit 2024, Mars
Anonim
Gardens of Versailles
Gardens of Versailles

En av de mest gledelige investeringene jeg har laget i år, er landskapsarbeid en fixer jeg kjøpte i 2014. Det er fint å investere i ulike eiendomsmeglingprosjekter rundt om i landet for en potensiell 8% - 15% avkastning. Men det er noe flott å komme med et design og gjøre det til virkelighet for å forbedre verdien av en eiendel.

Her er noen ting jeg har gjort til fixeren:

  • Rippet ut den grønne shag-teppet og refinished de originale tregulvene.
  • Endret dreie- og rørledninger for den nyeste TR-kompatible elektriske ledningen.
  • Gutted kjøkkenet og åpnet det for å flyte inn i spisestuen.
  • Erstatt taket.
  • Erstatt alle vinduer.
  • Malte interiør og eksteriør.
  • Bygget et 175 m² luksuriøst mesterbad (før og etter bilder).
  • Installert skyvedører fra master bedroom som åpner ut på en 260 m² komposittdekk (før og etter bilder) med tilpassede brett og rekkverk.
  • Bygget en ny holdevegg for å holde opp grunnlaget mitt.

Når alle disse viktige renoveringene var ute av veien, var det neste trinnet å ligge!

Landskapsarbeid for seieren

Jeg har ikke et stort hus (~ 1.910 sqft) fordi jeg har målrettet besluttet å holde boligkostnadene min under 10% av min bruttoinntekt, men jeg har et relativt stort antall for San Francisco (5.000 sqft med front gård, bakgård og bakgård). Huset mitt ligger på omtrent 40% av partiet, og lar meg med 3000 sqft å styre. Siden jeg er på en bakke, baker halvparten av min masse nedover, noe som gjør den ikke brukervennlig.

Nøkkelen til et vellykket landskapsarbeidprosjekt er å implementere estetikk med funksjonalitet. Du vil maksimere bruken av landet ditt, samtidig som det ser lett ut på øynene. Min bakgård var en jungel som måtte ryddes opp. Samtidig ønsket jeg å slå bakken inn i et flatt, brukbart rom. Derfor var den ultimate løsningen å skape store nivåer.

Med denne ideen i tankene ba jeg noen bud fra ulike landskapsarbeid selskaper rundt Bay Area. En fyr sitert meg $ 75,000. En annen fyr sitert meg $ 60.000 - $ 80.000. Og en annen fyr som jobbet på en lignende type prosjekt på tvers av gaten i tre måneder, sa at hans firma opprinnelig opplyste denne klienten $ 125 000, men prosjektet endte med å koste $ 160 000! WTH?

Jeg har ansatt fellas for små landskapsarbeid jobber før, men jeg har aldri ansatt noen for et prosjekt så stort. Jeg har ikke lyst til å bruke nær seks figurer på en bakgård, og bestemte meg for å sitte på prosjektet i et par måneder. Tross alt er jeg avhengig av å investere og følte meg litt penger i aksjer og obligasjoner etter presidentvalget var en god ide.

Da hadde jeg en epiphany. Hvorfor ikke bare gå til nabohuset og ansette en av sine arbeidere direkte! Hver hardt arbeidende person er på utkikk etter en travle side. Selv om han sa nei, kunne jeg i det minste finne ut mer om landskapsarbeidet og få noen designideer.

Luis poppet av under lunsjpause, undersøkte bakgården min og fortalte meg at han ikke hadde noen problemer med å skape nivåer som han gjorde for naboen min. Han ga meg aldri et tilbud, men han sa bare at han ville være i kontakt når han hadde litt ledig tid.

Månedene gikk uten å høre et ord fra Luis. Så snakket han meg på en tilfeldig torsdag ettermiddag mens jeg trente på tennis og sa at han var klar til å jobbe denne helgen. Han spurte om jeg fortsatt var interessert, og jeg fortalte ham absolutt uten å vite prisen selv. Når det er noen ivrige og i stand til å gjøre ombygging / landskapsarbeid for deg i et stramt arbeidsmarked, sier du JA!

Gitt naboen betalte $ 125 000 + for deres landskapsarbeid (inkludert materialer), skjønte jeg at Luis ville komme tilbake til meg med et tilbud på rundt $ 50 000 + materialer. Tross alt betalte naboen den generelle entreprenøren som deretter betalte Luis og hans mannskap. Det var sikkert fett å kutte.

Etter å ha tilbrakt omtrent 15 minutter klatring opp og nedover min bakke, kom Luis tilbake med et arbeidstilbud på $ 10.000 for alle fire nivåer! Ikke bare ville han skape alle fire nivåer, han hadde også slukket alt, laget skritt med småstein, konstruert et gjerde rundt et lekeplassnivå, kastet ut sort tjære og gopher netting, mulch alt og skape en 4 tykk boblebad plattform med rebar som jeg også hadde ment å få gjort!

Selv om prisen var mye mindre enn forventet, forhandlet jeg ham ned til $ 9 500 og fortalte ham at jeg ville betale penger hvis han ville. Han aksepterte. Luis avsluttet prosjektet over 3,5 helger med et mannskap på 5 til 6 personer som jobber åtte timer om dagen. Det viser seg at arbeidsgiveren er høyt anerkjent og jobbet på Softbank milliardær Masayoshi Sons $ 120 millioner hus i tre år nylig.

Min totale kostnad for dette prosjektet kom ut til $ 17 000, da jeg endte med å betale $ 7.500 for materialer. Dette er en stor seier fordi jeg seriøst forventet å bruke minst $ 50.000 etter alle sitatene jeg fikk.

Nå for før og etter bilder!

Før og etter bilder

Lekeplass før bildet.
Lekeplass før bildet.
Image
Image
Omhyggelig målt hvert nivå
Omhyggelig målt hvert nivå
Image
Image
Dug 10 meter dypt og hell sement i hvert innleggshull
Dug 10 meter dypt og hell sement i hvert innleggshull
Image
Image
Fyllt trinnene med svart tarpe og småstein, mens hvert trinn hadde to ryggstenger skrudd seks fot dyp for stabilitet.
Fyllt trinnene med svart tarpe og småstein, mens hvert trinn hadde to ryggstenger skrudd seks fot dyp for stabilitet.
Brukt den tykkeste black tarp og gopher netting tilgjengelig for å hindre at dyr og røtter forstyrrer.
Brukt den tykkeste black tarp og gopher netting tilgjengelig for å hindre at dyr og røtter forstyrrer.
Hentes 4 tommer verdt betong over rebar for å lage et nivå badestamp plattform under 11 fot høydekk
Hentes 4 tommer verdt betong over rebar for å lage et nivå badestamp plattform under 11 fot høydekk
Image
Image
Forsterket redwood gjerdet med parentes, slik at de små og voksne ikke faller ut.
Forsterket redwood gjerdet med parentes, slik at de små og voksne ikke faller ut.
Image
Image
En 20 gallon agave planter koster $ 275 +! Måtte min tid plante
En 20 gallon agave planter koster $ 275 +! Måtte min tid plante
300 kvm lekeplass for barn
300 kvm lekeplass for barn
Hva med dem epler! Jeg har nå fått en ren bakgård med omtrent 1.000 kvadratmeter flatt brukbar plass på de tre første nivåene og 600 kvadratmeter litt skrånende plass på de to siste nivåene. Alt for prisen på mindre enn min Honda Fit.
Hva med dem epler! Jeg har nå fått en ren bakgård med omtrent 1.000 kvadratmeter flatt brukbar plass på de tre første nivåene og 600 kvadratmeter litt skrånende plass på de to siste nivåene. Alt for prisen på mindre enn min Honda Fit.

For funksjonalitet, den 300 kvm første lekeplassen er nøkkelen. En dag kan det også være et lekeplass sett med lysbilder og svinger. Mulch er faktisk kalt "lekeplass mulch" fordi den er splinterfri. Jorden er også fin og cushiony fordi Luis og hans stab stablet på tre inches av mulch gjennom.

En annen ide for funksjonalitet er å gjøre den andre flate tieren en putting green eller et veske med tossespiss. Kan du se det? Jeg kan definitivt. Den øverste tier rett over lekeplassen og under 11 fot høydekket er hvor de voksne vil henge rundt boblebadet. Den endelige funksjonaliteten er nå, jeg har mine egne private skritt å klatre når jeg har lyst til å få min fire-pack tilbake.

Fikk Mulch?
Fikk Mulch?

For estetikk, Jeg har plantet to agaveplanter og en kålplast saftig på tredje tier som er uhindret av lekeplassens gjerde. Jeg planlegger å sakte plante flere sukkulenter for å fylle ut mellomrommene.

Jeg valgte Cordovan brun flekker gjennom hele for å kontrast den gyldne farget mulch. Jeg tenkte på å bruke hakket gummi eller syntetisk gress i begynnelsen, men etter å ha lest det kan det være potensielle negative helserisiko med disse materialene, jeg bestemte meg for å bruke mulch og bli grønn for barna å spille der en dag.

Jeg skjønner at bakgården er ganske vanlig for øyeblikket, men det er ok. Jeg tror på lavt vedlikehold fordi tiden min er bedre brukt til å gjøre andre ting. Videre har alle sine egne smaker. Jeg handler om å få 90% av veien der med all tung løfting, og la en ny kjøper legge sine egne etterbehandler hvis de velger det. Så mange remodeller jeg har sett gå 100% av veien der, men de tilfredsstiller aldri 100% av smaker der ute.

Noen av dere som bor i billigere områder av verden, kan skake på hodet til kostnaden. Men San Francisco land er dyrt. En ledig mye ligner i topografi til min, men 20% mindre med NEI hus solgt for to år siden for $ 1.000.000. Legg til på det faktum at hver enkelt tier i bakgården har en slags utsikt over havet og bruker $ 100 000, enn si $ 17 000 for å gjøre det brukbart, er ganske rimelig.

Single Family Home hele dagen

Jo eldre jeg får, jo mer elsker jeg å eie en enkelt familie hjemme over en leilighet. For det første trenger jeg ikke å få tillatelse fra Huseiereforeningens styre til å gjøre noen ombygging. For det andre er jeg ikke redd for å forstyrre mine naboer så mye. Endelig er det et hjem løp for å kunne skape mer funksjonalitet og videresalgsverdi samtidig.

Hvis jeg jobbet fulltidsjobb, ville det være lite sannsynlig at jeg hadde tid til å finne Luis og administrere et prosjekt som dette. Hvis jeg virkelig ville ha en anlagt bakgård, ville jeg ha gjort hva mine naboer gjorde og leie en dyr entreprenør for $ 100 000 + for å gjøre alt arbeidet. På en måte reddet jeg en tidlig pensjonist meg $ 50.000 - $ 80.000. Eller en investor kunne si at en investering på $ 17 000 skapte en 200% + avkastning.

Luis og hans team endte med å gjøre en så god jobb på min bakgård at jeg ba ham om å gjøre den fremre delen av huset mitt også. Det viste seg vakrere enn jeg trodde. Dette er hvor plukking av plantene, flekkfargen, materialet og gulvbelegget virkelig teller siden bremseklagen er nøkkelen til videresalgsverdi.

Etter 2,5 år er jeg nå ferdig med alt mitt hjem remodeling arbeid. Alt jeg har å gjøre nå er å vente på 6-personers badestamp å ankomme, og så er det festtid!

Investor Mindset Recap

1) Før du bruker penger på landskapsarbeid, tenk alltid på verdiskapning i form av funksjonalitet, f.eks. legger til mer brukbart land. Deretter fokusere på estetikk.

2) Ikke alle vil ha samme smak som deg, uansett hvor vakkert du tror at ditt ferdige produkt er. Derfor, ikke ferdig med det. Få 90% av veien der og la andre mennesker gjøre det siste enkle arbeidet, f.eks. planting.

3) Alle liker å fokusere på huset, men størstedelen av verdien er i landet. Ikke forsøm god landskapsarbeid når det kommer til videresalg eller få toppinntekt.

4) Skjær ut mellommannen ved å gå direkte til arbeiderne som faktisk gjør jobben. Enhver god hustler vil gjøre mer arbeid på siden. Bare vær sikker på at du har en diskusjon om ansvar. Det er også viktig å ha en paraplypolitikk i tilfelle noe skulle skje.

5) Med god landskapsarbeid, vil du ikke bare få en økonomisk avkastning når det kommer tid til videresalg, du får også en tilfredsstillingsavkastning når du ser og bruker det ferdige produktet også.

Eiendomsrekommendasjoner

Utforsk Real Estate Crowdsourcing: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe eiendom, ikke ønsker å binde likviditeten din i fysisk fast eiendom, eller ikke er interessert i å håndtere leietakere, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglerfirmaene i dag. Fast eiendom er en nøkkelkomponent i en diversifisert portefølje med historisk avkastning på mellom 8% - 16%. Fast eiendom crowdsourcing gjør at du kan være mer fleksibel i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. Registrer deg gratis og ta en titt på alle bolig- og kommersielle investeringsmuligheter rundt om i landet.

Realtyshares pre-vetting trakt for å markere bare de beste mulighetene på plattformen
Realtyshares pre-vetting trakt for å markere bare de beste mulighetene på plattformen

Handle om et boliglån: Boliglånsrenter kommer tilbake etter den første rampen posten Trumps seier. Sjekk de siste boliglånsrenten online gjennom LendingTree. De har et av de største nettene av långivere som konkurrerer om virksomheten din. Målet ditt bør være å få så mange skriftlige tilbud som mulig, og bruk deretter tilbudene som løftestang for å få den laveste renten mulig. Dette er akkurat det jeg gjorde for å låse i en 2,375% 5/1 ARM for min siste refinansiering. For de som ønsker å kjøpe eiendom, er det samme i orden. Hvis du har funnet en god avtale, har råd til betalinger, og planlegger å eie eiendommen i 10 + år, vil jeg få nøytral inflasjon og dra nytte av de lave prisene.

Anbefalt: