Flytte tilbake til et leieeiendom for å spare på kapitalgevinstskatt

Innholdsfortegnelse:

Flytte tilbake til et leieeiendom for å spare på kapitalgevinstskatt
Flytte tilbake til et leieeiendom for å spare på kapitalgevinstskatt

Video: Flytte tilbake til et leieeiendom for å spare på kapitalgevinstskatt

Video: Flytte tilbake til et leieeiendom for å spare på kapitalgevinstskatt
Video: The Third Industrial Revolution: A Radical New Sharing Economy 2024, Mars
Anonim
Så langt har jeg eliminert de fleste stressorer på grunn av økonomisk uavhengighet:
Så langt har jeg eliminert de fleste stressorer på grunn av økonomisk uavhengighet:
  • Pendler til jobb
  • Arbeider med mennesker jeg respekterer ikke
  • Sitter i tankeløse møter
  • Arbeider i et yrke som begynte å bli kjedelig etter 13 år
  • Å håndtere urimelige kunder
  • Bekymret for hvordan du har råd til å heve en familie i en dyr by
  • Å svare på uendelige e-postmeldinger
  • Et leiehus med vedlikeholdsproblemer som konsekvent tiltrukket bølle leietakere

Min siste stressor jeg kan eliminere, blir kvitt min SF leie leilighet jeg kjøpte i 2003 for $ 580,000. Jeg misliker ikke med å jobbe med HOA-styret, som består av grinete gamle pensjonister som ikke synes å ha noe annet å gjøre enn til tribune. De hater utleiere. De hyret også en inkompetent eiendomsforvalter som bare reagerer på styret, i stedet for alle huseiere de jobber for.

I 2017 solgte en lignende enhet over hallen til en overraskende $ 1,360,000. Enheten hadde ca $ 40.000 mer i oppgraderinger enn min på grunn av et ombygd kjøkken, men alt annet er det samme. Kjøperen var en 26 år gammel tilknyttet bank og kjæreste.

Problemet med å selge min eiendom er at jeg ville betale en 27% marginal skattesats på gevinstene. Vi snakker en potensiell ~ $ 200.000 skatte regning. Videre vil jeg miste ut på $ 4.200 + en måned i leieinntekter og et sted for familien å holde seg i nærheten hvis noen gang trengte det.

En løsning for å minimere skatteregningen ville være å flytte tilbake i morgen, bo i leiligheten de neste to årene for å få $ 500 000 skattefri profittutestenging, og så selge. Noen av dere eiendomsinvestorer sannsynligvis står overfor det samme dilemmaet. La oss snakke det ut.

Vær oppmerksom på Avskrivningsfradragsskatt

Avskrivninger er en ikke-kontantutgift du får fradrag fra leieinntektene for å minimere din skattepliktige leieinntekter. For eksempel kan du ha $ 10 000 i året i leieinntekt etter alle utgifter, men betaler null inntektsskatt fordi du har USD 12 000 i avskrivninger. Du trenger ikke å bekymre deg for å betale det tilbake til du selger eiendommen.

Fordi avskrivninger er et regnskapsverktøy som lar deg "bruke opp" verdien av eiendelen din, forventer IRS at du vil selge den for mindre enn avskrivet verdi. Hvis du selger eiendelen din for mer enn den avskrivne verdien, som nesten alltid er tilfelle, krever IRS at du betaler skatt på denne gevinsten. Denne skatten kalles "Avskrivningsfradragsskatt" og er også referert til som gjenopptakelse av § 1250.

Skattesatsen på tilbaketrukket avskrivning er 25 prosent. Vurder en utleie eiendom du kjøpte for 15 år siden for $ 580 000 og planlegger å selge for $ 1,300,000. Analysen viser at $ 400 000 av verdien var i avskrivbar bygning og $ 180 000 var i ikke-avskrivbart land.

Du vil ha en gevinst på 720 000 dollar på forskjellen mellom den opprinnelige kjøpesummen og salgsprisen, skattepliktig til 20 prosent i 2018 skatteåret (144 400 USD i skatt). I tillegg er de avskrivninger på $ 14.545 per år som du hevdet basert på aktivets 27,5 årsliv, noe som øker til $ 218.181, skattepliktig til 25 prosent som gjenfangst ($ 54.545).

Dette fører til en total føderal skatteregning på salget på $ 198 945 før du tar hensyn til kostnadene ved å selge stedet og alle renoveringskostnadene.

Jeg vet ikke om deg, men betaler nesten 200 000 dollar i kapitalgevinst skatt bare for å kvitte seg med leietaker, vedlikehold og HOA stress virker som en heftig pris å betale.

Ja, du ville gå bort med rundt $ 1.100.000 i banken hvis du solgte eiendommen. Pengene kan investeres konservativt på 3% - 4% for å generere $ 33,000 - $ 44,000 i året i passiv inntekt sammenlignet med dagens nettoinntekt på 36.000 dollar i året.

Men fortsatt er det verdt det?

Mat og offer for å flytte tilbake

Hvis familien min flytter tilbake til vårt 1000 kvm, 2 soverom, 2 bad leilighet vil vi miste 920 sqft av innendørs plass, 220 sqft dekk plass, et soverom, et kontor, en hage og en badestamp.

Det vi får vil være en nydelig parkutsikt med en vedlikeholdsfri, massiv hage rett over gaten. Parken har to renoverte tennisbaner og en flott lekeplass for gutten vår. Leiligheten ligger i en sentral beliggenhet som gjør at sentrum og coaching high school tennis lettere også.

Gitt leilighetsgevinsten er mer enn $ 500 000, kan vi spare rundt $ 91 000 i skatt hvis vi flyttet tilbake i to år og så solgt. Videre har leiligheten ikke boliglån, bare pågående HOA, verktøy, vedlikehold og eiendomsskatt å betale.

I mellomtiden kan vi enten forlate vår nåværende primære bolig tom for den toårsperioden, forutsatt ~ $ 6000 i måneden i leieinntekt, eller $ 144.000 i to år. Eller vi kunne forhåpentligvis finne en fin familie å leie den ut delvis møblert. Men så er det stresset med å håndtere leietakere igjen.

Den andre tingen vi kan gjøre, er å selge vår kjære primære bolig i dag for det vi tror på å være over en $ 500 000 skattefri gevinst, reinvestere provenyet, flytte tilbake til leiligheten vår, selg den om to år for å dra nytte av en annen $ 500 000 skatt gratis gevinster, skjær alle røtter i San Francisco, og kjøp en søt bloggingpute på Hawaii før vår sønn går til barnehagen i 2022.

Det endelige alternativet ville være å selge begge SF-eiendommene skatteeffektivt, reinvestere alt passivt til eiendomsmegling, obligasjoner og utbyttebeholdninger, og flytte tilbake med våre foreldre i Honolulu leie gratis. Selvfølgelig vil vi betale for alle vedlikeholds-, bruksregninger og eiendomsskatter hvis vi beveger oss inn. Investeringene kan potensielt tjene $ 15 000 - $ 20 000 i måneden passivt, og vi vil spare nesten $ 6 000 i måneden i boligeiendomsutgifter.

Oppdater: Dessverre, basert på boliglovens endring i 1. januar 2009, må jeg forklare ekskluderingen basert på "kvalifisert bruk" dividert med antall års eierskap. Mine kvalifiserte år er derfor 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2018, 2019 (hvis jeg går tilbake i to år) = 8. De totale årene av eierskap hvis jeg går tilbake i to år = 17. Forundret utelukkelse = 8/17 = 47%. 47% X potensiell gevinst på $ 720,000 = $ 338,823. Ikke dårlig, men ikke $ 500 000 som jeg håpet. Her er et innlegg med fem eksempler som beskriver prinsippregelen for skattefri profittutestenging.

Hvert to år er en velsignelse

Jeg visste at det ville være et lyspære øyeblikk da jeg skrev, hvordan man betaler ingen kapitalgevinster etter å ha solgt en eiendom for en stor gevinst. Denne beslutningen vi står overfor er veldig reell da vi prøver å optimalisere våre livsstil i dag ved å minimere stress.

Vi tror å heve vår sønn i familievennlige Honolulu mens vi bryr oss om foreldrene mine nå, da de er på 70-tallet, er et ideelt sett. Vår gutt vil ikke gå til førskolen i en annen 1,5-2,5 år, så tiden er nå. Likevel er vi nølende med å flytte gitt at vi har vært i San Francisco siden 2001. Livet er komfortabelt med vårt nettverk av venner.

Ikke å ha en enkelt eiendom i San Francisco virker dumt 20 år fra nå. Jeg er sikker på at San Francisco vil bli en internasjonal internasjonal by hvor folk fra hele verden bestemmer seg for å komme. Det har allerede skjedd på steder som Sydney, Vancouver, New York, Singapore og London. Men det er viktigst å leve i nåtiden.
Ikke å ha en enkelt eiendom i San Francisco virker dumt 20 år fra nå. Jeg er sikker på at San Francisco vil bli en internasjonal internasjonal by hvor folk fra hele verden bestemmer seg for å komme. Det har allerede skjedd på steder som Sydney, Vancouver, New York, Singapore og London. Men det er viktigst å leve i nåtiden.

Honolulu eiendom bør gjøre OK over det lange løp også. Men det vil ikke utføre nesten så vel som San Francisco eiendom fordi den lokale økonomien ikke er like sterk som Bay Area økonomi. Honolulu eiendomspriser er avhengig av turisme og investorer som allerede har gjort pengene sine andre steder.

Flytter tilbake til en leieanmeldelse:

* Beregn dine faktiske skattebesparelser for å vite hva du spiller for. Det er en proratert beløp du må beregne etter at du har mer enn tre års ikke-kvalifisert bruk (utleie, hjemmekontor osv.).

* Finn forskjellen i leieinntekter du kan potensielt tjene til å leie ut din primære bolig og trekke utleieinntektene tapt fra å flytte tilbake til utleie.

* Skriv ned en liste over alle ikke-monetære fordeler og ulemper ved å gjøre flyttingen.

* Vurder om en 1031 Exchange er et bedre alternativ.

* Spør deg selv om du vil leve i nå eller i fremtiden.

Merk: Sjekk alltid med en kvalifisert revisor når det gjelder å skatte skatteflytt. Som en praktisk sak, for å kvalifisere seg for fullstendig utleie av hjemland under kodeksen. 121 (a) to-femte års eierskap og bruk regel, ikke-kvalifiserende bruk etter at eieren forlater sin hovedbolig må ikke overstige tre år. Etter tre år blir skattefri utelukkelse prorert av den totale mengden av kvalifiserte år dividert med det totale antallet år du har eid eiendommen hvis du har bodd i det i to av de siste fem årene.

Utforsk Real Estate Crowdfunding: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe eiendom, ikke ønsker å binde likviditeten din i fysisk eiendom og ikke ønsker å håndtere leietakere, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglingstjenesterne i dag. Fast eiendom crowdsourcing lar deg også være mer fleksibel i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. Jeg er glad i å bo i et rettstort hus mens du investerer overskytende kapital i hjertet av Amerika, der leieavkastningen er 4-5X høyere.

Anbefalt: