Ingen finansierings beredskaps tilbud: En måte å betale alle penger for en eiendom uten å ha kontanter

Innholdsfortegnelse:

Ingen finansierings beredskaps tilbud: En måte å betale alle penger for en eiendom uten å ha kontanter
Ingen finansierings beredskaps tilbud: En måte å betale alle penger for en eiendom uten å ha kontanter

Video: Ingen finansierings beredskaps tilbud: En måte å betale alle penger for en eiendom uten å ha kontanter

Video: Ingen finansierings beredskaps tilbud: En måte å betale alle penger for en eiendom uten å ha kontanter
Video: Bilcamping i iskaldt med hund - Taktelt 2024, Mars
Anonim
Det er offisielt. Jeg mistet mitt første overbud i dette galne eiendomsmarkedet i San Francisco.
Det er offisielt. Jeg mistet mitt første overbud i dette galne eiendomsmarkedet i San Francisco.

Eiendommen var en enkelt familiehus, 3/3, på et lite parti, med utsikt over en park og spurte $ 1,299 millioner (bilde). Jeg har kjent noteringsagenten en stund, og hun nevnte at $ 1,35 millioner ville få det gjort, men jeg tenkte på $ 1,2 millioner i stedet. Hun hadde to andre over-spørre tilbud, men jeg kunne ikke mønstre opp motet til å by på mer enn $ 1.315 millioner.

Det var ikke et stort tap fordi eiendommen ikke trakk på hjertet mitt. Jeg skjønner at hvis jeg skal tilbringe mer enn en million dollar på en eiendom, er jeg bedre begeistret, ellers hvorfor plager meg. Ja, eiendomsprisene er galne her i San Francisco, men dette prispunktet er faktisk relativt god verdi.

Jeg har vært agonizing over å betale ned min eksisterende leie boliglån eller utnytte opp for å kjøpe mer eiendom. Juryen er fortsatt ute, men jeg er villig til minst å se på om det er noe jeg liker før jeg tar en beslutning. Dessuten finner jeg dette siste huset jaktopplevelse vil gi god pedagogisk innhold for andre folk som ønsker å kjøpe i et eiendomsmarked.

FJERNET OM FINANSIERING AVGJENGELIGHET

Som en samurai forhandlinger, er nummer én ting du trenger å bry deg om, hva den motsatte siden bryr seg om. Jeg har bedt 10 noteringsagenter hva er deres selgerens nr. 1-bekymring, og de sa alle: Finansiering av uforutsetninger og om kjøperen vil kunne få et lån. Ikke hør på rapporter fra media om retur av løse kredittnormer. Kreditt er SUPER tett, f.eks. Kontraktsinntekt teller ikke, bare teller 75% av min leieinntekter, og gir bare 1% avkastning på CDene mine for aktivitetsbasert tegning, selv om de returnerer 3-4,2%, etc. Jeg anbefaler absolutt å handle rundt.

Et typisk, sterkt eiendomsforbud inkluderer en 14-dagers finansieringsfeil, og en 30 dagers nærhet. Den 14-dagers finansieringsforutsetningen er å beskytte kjøperen mot å miste sin 3% nedbetaling av kjøpesummen bare i tilfelle han mister jobben eller ikke kan få et lån. Virkeligheten er, finansieringsforutsetningen brukes ofte som en fluktluke for enhver unnskyldning, ikke bare en finansiering. For eksempel kan kjøperen ha funnet en annen eiendom i denne tidsperioden, eller opplever bare kjøperens anger. Den andre fluktluken er inspeksjonsforutsetningen.

Når du hører om eiendommer som mottar "alle kontanttilbud", har ikke alle kjøpere virkelig penger. I stedet går noen av kjøperne uten finansierings beredskapsrute for å likestille tilbudet som alle kontanter. Hvis du er forvirret, tenk på situasjonen fra selgerperspektivet.

Hvis kjøperen har $ 1 million penger for å betale for ditt $ 1 million hus, vil han gå gjennom prosessen med å sette ned 3% innskuddet, gå gjennom en inspeksjon, øke innskuddet ytterligere med et visst beløp i escrow, og deretter endelig betale for hele eiendommen når juridiske dokumenter og tittel er signert og utvekslet. Under denne prosessen kan kjøperen når som helst trekke seg ut. Han ville bare miste innskuddene som ble gjort langs veien. Selv innskuddene kan bekjempes hvis kjøperen virkelig ønsker å bli omstridt.

Hvis en annen kjøper ikke har et nei-finansieringstilbud, betyr det at banken allerede har godkjent lånet i sin helhet, og selgeren ikke trenger å frykte at kjøperen ikke får lån fordi bankens garantistid allerede anser kjøperen og en slik eiendom verdig. Et nei finansieringstilbud er tydelig angitt av banken via brev.

Om kjøperen betaler alle kontanter eller banken betaler alle kontanter, er det samme for selgeren. Tenk på nei finansierings beredskapstilbudet som din bank villig til å kjøpe eiendommen selv. Kjøperen og banken har et finansieringsarrangement etter hvert som det ikke er noen andres virksomhet.

HVORDAN BETALER DU ALLE KONTANTER FOR EIENDOM UTEN HAR ALT KONTANT?

Hvis du ikke har alle penger i form av sparepenger og / eller likvide verdipapirer, er du fortsatt berettiget til å betale alle kontanter i selgerens øyne. Banken trenger bare å gjøre sin due diligence på deg før tilbudet, og det er derfor det hjelper hvis du har vært en langsiktig kunde hos boliglånsinstitusjonen. Due diligence inkluderer de to siste årene av W2s, de to siste betalestubene, alle meglerkontoer, alle CDer og sparekontoer, forståelse av alle gjeld og eiendeler, kredittpoeng og kreditthistorie, sannsynligheten for at du vil fortsette å være ansatt eller motta inntekt etter finansiering, og økonomisk oversikt over institusjonen.

Bankene vil kontinuerlig tjene penger gjennom rentespredning, og tilbyr et nei finansieringsberedskapsalternativ som hjelper dem med å vinne forretninger, spesielt med refinansieringsmarkedet ned over 75%.

For å få ingen finansieringsfeil, følg disse trinnene:

1) Spør din boliglåner om de ikke har noen finansierings beredskaps tilbud. Større banker med verdipapirforvaltningsavdelinger burde kunne hjelpe lettere.

2) Hvis de sier "ja", spør deg selv om du egentlig ikke vil ha en fluktklausul fordi du er 200% sikker på at du vil ha hjemmet. Du har også inspeksjonsforutsetningen til å falle igjen, men dette er en annen ting du kan bølge hvis selgeren nylig har inspisert med en rapport fra en anerkjent inspektør.Du vil mest sannsynlig miste innskuddet på 3% hvis du bestemmer deg for å gå tilbake fra tilbudet ditt etter den første signeringen.

3) Spør din boliglåner hvilke ekstra dokumenter som kreves fra selgeren for at de skal gjøre due diligence før tilbudsdagen. Sende tittelen er definitivt en av dokumentene for å fastslå dagens juridiske eierskap av eiendommen. Sende alle andre avslørende dokumenter, inkludert skadedyrsinspeksjon, generell inspeksjon, agents inspeksjon, og alt annet er en god ide. Bankens største bekymring er om du har det bra for lånet, og om eiendommen er verdt prisen.

4) Sørg for at all din økonomi er i orden som du ville for et boliglån. Lånet søknadsprosessen er like strenge som noensinne. Hvis du ikke har noen W2 inntekt, kan du i utgangspunktet kysse din evne til å få et boliglån farvel. Den eneste reddende nåde er hvis du har mange eiendeler. Bankene vil da bruke en aktivitetsbasert inntektsstrøm. For eksempel, for hver bevisbare $ 1 million i likvide midler kan en bank gi deg $ 30 000 i inntekter i sin tegningsberegning. Det avhenger fra bank til bank.

5) Sørg for at du har en jobb i løpet av sluttprosessen, eller en solid inntektsstrøm så langt ut som mulig etter avslutning. Ingenting er verre enn å komme inn i stor gjeld, og deretter finne ut din viktigste inntektskilde forsvinner. Bygg flere inntektsstrømmer!

INGEN FORTSATT FINANSIERINGSSTRATEGI

Jeg planlegger å bruke nei finansierings beredskapsstrategi for eiendommer jeg absolutt elsker at jeg kunne betale kontant ved å avregne aksje- og obligasjonsbeholdninger. Å betale 100% kontant er en siste utvei på grunn av den sub 3% finansieringen jeg blir tilbudt. Den andre gode strategien er bare ikke engang å skrive nei finansieringsfeil i tilbudet, men å skrive "alle penger" og deretter få finansiering med banken hvis du vet at de har avtalt. Jeg tror ikke å slå opp det meste av likviditeten din i eiendom er en god ide. Hold deg diversifisert!

Fra bankens synspunkt er jeg en risikofylt låner som gründer sammenlignet med en W2-tjener. Men fra mitt synspunkt som gründer er jeg mindre risikabel fordi jeg allerede lever i risiko og blomstrer. Jeg kan ikke bli sparket med mindre jeg brenner meg selv. Dessuten er min kompensasjon strukturert slik at jeg har et sterkt sikkerhetsnett fordi jeg har passiv inntekt, inntektsinntekt, utsatt kompensasjon i form av W2-inntekt og entreprenørinntekt. Vi vet alle at det ikke er noen jobbssikkerhet lenger.

Hvis du ønsker å kjøpe en eiendom i et varmt marked, ikke glem å minne deg om den store boligkrasjen i 2007-2010. Hvis du kjøper på et ikke-førsteklasses sted, langt borte fra et stort arbeidsnett, så vær forberedt på å tape 50%. Hvis du kjøper i en førsteklasses beliggenhet, så vær fortsatt forberedt på å miste 25%. Å komme i en budkrig basert på følelsesmessig lyst er et tapt forslag. Du må ha et baseline nummer hvor du er villig til å gå bort.

I det lange løp tror jeg de fleste eiere vil bli bra. Det er kort sikt som virkelig kan gjøre en doozy på huseiere hvis de må kausjonere under en korreksjon. Jeg ønsker å kjøpe et nytt hjem for å bo i og leie ut mitt eksisterende hjem for å låse opp noe kontantstrøm. Hvis egenskapene verdsetter i verdi - som jeg tror de vil i løpet av de neste 10 årene - blir jeg glad. Hvis de ikke gjør det, vil jeg i det minste ha skapt gode minner.

anbefalinger

Se på eiendomsmegling folkemuligheter muligheter: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe en eiendom eller ikke vil binde likviditeten i fysisk fast eiendom, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglingfirmaene i dag. Fast eiendom er en nøkkelkomponent i en diversifisert portefølje. Fast eiendom crowdsourcing lar deg også være mer fleksibel i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. Registrer deg og ta en titt på alle bolig- og kommersielle investeringsmuligheter rundt i landet Realtyshares har å tilby. Det er gratis å se.

Image
Image

Handle om et boliglån: Sjekk de siste boliglånsrenten online gjennom LendingTree. De har et av de største nettene av långivere som konkurrerer om virksomheten din. Målet ditt bør være å få så mange skriftlige tilbud som mulig, og bruk deretter tilbudene som løftestang for å få den laveste renten mulig. Dette er akkurat det jeg gjorde for å låse i en 2,375% 5/1 ARM for min siste refinansiering. For de som ønsker å kjøpe eiendom, er det samme i orden. Hvis du har funnet en god avtale, har råd til betalinger, og planlegger å eie eiendommen i 10 + år, vil jeg få nøytral inflasjon og dra nytte av de lave prisene.

Anbefalt: