Real Estate Investing Rule å følge: Kjøp verktøy, Lei luksus

Innholdsfortegnelse:

Real Estate Investing Rule å følge: Kjøp verktøy, Lei luksus
Real Estate Investing Rule å følge: Kjøp verktøy, Lei luksus

Video: Real Estate Investing Rule å følge: Kjøp verktøy, Lei luksus

Video: Real Estate Investing Rule å følge: Kjøp verktøy, Lei luksus
Video: How economic inequality harms societies | Richard Wilkinson 2024, Mars
Anonim
En del av grunnen til at jeg kjøpte et mindre hus i 2014 var fordi jeg ikke var villig til å leie mitt eget hus til markedsprisen på den tiden av ~ $ 8 500 / måned. Prisen til leie huset mitt hadde vokst fra rundt $ 5000 / måned da jeg først kjøpte den i 2005. Hvis jeg hadde et par barn og en forkjærlighet for å kaste tonnevis av penger på leie, så kanskje jeg ville ha bodd.
En del av grunnen til at jeg kjøpte et mindre hus i 2014 var fordi jeg ikke var villig til å leie mitt eget hus til markedsprisen på den tiden av ~ $ 8 500 / måned. Prisen til leie huset mitt hadde vokst fra rundt $ 5000 / måned da jeg først kjøpte den i 2005. Hvis jeg hadde et par barn og en forkjærlighet for å kaste tonnevis av penger på leie, så kanskje jeg ville ha bodd.

For å optimalisere min økonomi fant jeg meg det beste å kjøpe et nytt hus som var mer egnet til husbehovet mitt (~ $ 5000 / måned maks) og leie ut mitt gamle hus på markedet til de som var villige til å betale $ 8 500 / måned i leie. På den måten elimineres økonomisk avfall, og alle er glade.

Gjør den samme mentale øvelsen med ditt eksisterende hjem. Hvis du ikke har leid på en stund, kan du bli overrasket over hvor mye din primære bolig kan beordre til leie i det åpne markedet. Levekostnadene i ditt hjem er ikke de faktiske pengene du bruker til å bo der. Den faktiske kostnaden er muligheten til å ikke leie den ut til markedsrente.

La meg dele med deg hvorfor det er viktig å følge eiendomsinvesteringsregelen for Buy Utility, Rent Luxury (BURL) hvis du vil maksimere din livsstil og din nettoverdi.

Kjøp Utility, Lei Luksus (BURL)

En felles regel en kunnskapsrik eiendomsmegler investor følger er å betale ikke mer enn 100X den månedlige leien som kjøpesummen. I mitt eksempel ville en investor ikke betale mer enn $ 900.000 for mitt nå $ 9000 månedlige leiehus.

Når det er sagt, er det umulig å følge denne regelen når du kjøper i dyre byer som New York, San Diego, LA og San Francisco. Selv å finne eiendommer priset til 150X månedlig leie er ekstremt vanskelig å finne. Hvorfor? Fordi det er for stor etterspørsel ute å kjøpe eiendom for livsstil og kapitalvurdering. Boliger blir mer enn bare grunnleggende levekostnader, det blir en luksus alternativ. En Honda Civic tar deg rundt bra, men noen liker å kjøpe klassiske Ferraris.

Jeg har valgt å bo og forbli i San Francisco fordi jeg tror det tilbyr en god kombinasjon av verdiskapning og livsstil. Gjennomsnittstemperaturen er i de lave 60-tallet, seksfiguresjobben er et dime et dusin, konsultasjonsmuligheter er uendelige, det er pittoresk, maten er fantastisk, det er enormt mangfold, og det er mange utendørsaktiviteter takket være topografien. San Francisco er fantastisk, og derfor er det så dyrt.

Jeg vil gjerne bo i Hawaii, men det mangler en robust innenlands økonomi. Med turisme som hovedindustri er økonomien gjenstand til de andre. Med mindre du er lege, advokat eller gründer i Honolulu, er det bare ikke mange seksfiguresjobber. Du må allerede være rik eller ha en uavhengig virksomhet for å komfortabelt ha råd til et søtt hjem.

Lei luksuseksempel

Lei dette
Lei dette

Selv om utgifter på $ 9000 / måned ($ 108.000 i året) på leie høres dyrt ut, det er faktisk god verdi siden du trenger å bruke omtrent 303X månedlig leie (25,25X årlig leie) å kjøpe huset mitt til markedspris ~ $ 2,7 M. Den månedlige leieregelen på 100X - 150X blir blåst ut av vannet.

Selv om du eide $ 2,7 millioner hjemmet direkte, vil du likevel måtte betale 33.000 dollar i året i eiendomsskatt ($ 2,7M x 1,2%), $ 2,500 i året i forsikring og rundt $ 5000 i året i vedlikeholdskostnader. I mellomtiden kan din $ 2,7M tjene en 2,5% årlig avkastning uten risiko = $ 68,500 for en total kostnad på omtrent $ 109 000 hvis du ikke hadde noe boliglån.

Men virkeligheten er at de fleste homebuyers bare legger ned 20%. La oss si at en kjøper satte ned 27% og fikk en $ 2m boliglån med en rente på 3,5%. Hans årlige rentekostnadskostnad vil være $ 70 000 på toppen av $ 33 000 i eiendomsskatt, $ 2500 i forsikring, $ 5000 i vedlikehold = $ 110 500. Deretter må du bake i muligheten til å ikke få en 2,5% risikofri avkastning på $ 700K, og du får $ 17.500. Den samlede brutto eierkostnaden er derfor $ 110 500 + $ 17 500 = $ 127 500 etter å ha satt 20% ned.

Åpenbart er leie for "bare" $ 108 000 i året mot å eie for $ 127 500 i året et økonomisk billigere alternativ hvis du ikke inkluderer skattefordelene, for ikke å nevne fordelene med mindre vedlikeholdsstress. Den eneste måten eieren kommer ut i forkant, er gjennom hovedoppretting og skattefradrag. Problemet de fleste har, kommer opp med 20% nedbetaling. I mellomtiden blir godkjent for et boliglån vanskeligere etter finanskrisen.

Kjøp verktøyeksempel

Kjøp dette
Kjøp dette

La oss nå se på Midwest egenskaper. Det er faktisk $ 100.000 eiendommer som kan tjene deg $ 1000 i måneden i leie. En $ 80 000 boliglån på 3,5% etter å ha satt ned $ 20 000 koster bare huseieren $ 359,24 / måned eller $ 4,310,88 i året. Legg til på $ 200 i året i eiendomsskatt, $ 1000 per år i vedlikehold og $ 500 per år i mulighetskostnad for ikke å tjene en 2,5% risikofri avkastning på bare $ 20 000 nedbetalingskostnadene. $ 6,010 / år å eie i forhold til $ 12.000 i året å leie.

Hvis du bor i Midtvesten, må du være kjøper av fast eiendom siden det er billigere og du kan kontantstrøm umiddelbart. Kapitalvurdering er treg sammenlignet med kystbyeiendom, men det er OK fordi inntektsgenerasjonen er så mye høyere hvis du begynner å akkumulere utleie.

Så hvorfor kjøper alle ikke alle Midwest-egenskapene de kan? Det er delvis fordi mange mennesker tidligere trodde at for å kunne kjøpe Midwest eiendom måtte du bo i Midtvesten. Det er naturlig å ønske å kunne se og administrere eiendommen du vil eie. Gitt halvparten av landet bor i kystbyene, fokuserer halvparten av landet på å samle kystbyeiendom. Men nå, du kan kirurgisk kjøpe spesifikk Midwest eiendom gjennom eiendomsmegling crowdfunding, noe som er grunnen til at jeg er så bullish på rommet. Dette er økonomisk arbitrage på sitt beste.

Løsningen for halvparten av befolkningen som bor i dyre kystbyer som SF, NYC, LA, San Diego, Boston, Washington D.C. og Honolulu, er derfor å leie ut hvor du er og kjøp i Midtvesten og Sør for å maksimere inntekt og nettoverdi.

Hva bestemmer luksus og verktøy?

Vi kan kvalitativt si uten innflytelse på at kystbyens levestandard kan betraktes som luksuriøst, mens ikke-kystbyen bor, kan betraktes som Utility Living. Hvem ønsker ikke å være i nærheten av havet, se havet, fly direkte til andre land, spis et bredt utvalg av mat, bli stadig underholdt og dra nytte av den høyeste konsentrasjonen av jobbmuligheter? Det er en grunn til at dyre byer er dyre.

Men selvfølgelig vil ikke-kystnære byfolk komme på denne klassifiseringen med tanke på at det er så mye ikke-kystby som bor har å by på. Det er noe flott å si om et langsommere levestandard, mye lavere kostnader og mye plass. Vi er alle partisk for hvor vi bor eller hvor vi kommer fra. Derfor er den enkleste løsningen for å bestemme hva som definerer Luxury and Utility å benytte objektiv matte.

Ifølge data utarbeidet av Zillow, Den nasjonale medianprisen for utleieforhold er rundt 11.44 (se stiplede horisontale linje nedenfor). Derfor kan vi si jo høyere en eiendom er verdsatt over 11,44X årlig brutto leie, jo mer betraktes det luksus og omvendt.

Hvis vi bruker en standardavvik for å bestemme Luxury and Utility Median Price to Rent-forhold, er brytpunktene omtrent 13.3X og over for Luxury og 9.6X og lavere for Utility. Med andre ord handler om lag 68% av boliger i Amerika innen 9,6X - 13,3X årlig brutto leie, som gjør leie eller eie en vask.

Som du kan se fra diagrammet, San Francisco (Zillow inkluderer Contra Costa og Alameda fylker) handler til en medianpris for leieforhold på 20.51X, langt over 13.3X-forholdet jeg har bestemt meg for å være lik luksus. Men mitt utleiehjem handler på 26x årlig brutto leie, derfor bør jeg vurdere å selge eiendommen.

Luksus = 13.3X Medianpris til leieforhold eller høyere
Luksus = 13.3X Medianpris til leieforhold eller høyere

På baksiden, sjekk ut eiendommer i Raymondville, Texas med en medianpris for utleieforhold av bare 5.2X. Median ordrer median $ 60.000 huset nesten $ 1000 / måned i leie ($ 60K / 5,2 = $ 11,538 / år). Med andre ord, på bare 5,2 år kan du få leietaker til å betale tilbake hele eiendommen din, forutsatt at du tok et 100% boliglån!

Raymondville, Texas er tydelig betraktet Utility, og en erfaren eiendomsinvestor bør kjøpe Raymondville eiendom hele dagen hvis deres arbeidsmarked forblir stabilt. Problemet er at tilgangen til markedet ikke har åpnet seg enda. Ikke bekymre deg, siden det er bokstavelig talt hundrevis av andre byer og byer med egenskaper som handler under 9.6X Utility-klassifiseringsforholdet hvis du ser på RealtyShares-plattformen.

Utility = 9.6 Medianpris til leieforhold eller lavere
Utility = 9.6 Medianpris til leieforhold eller lavere

Den Optimal Investment Lifestyle Combo

Selvfølgelig er eiendomsmegling en veldig personlig situasjon for hver enkelt person. Vi bor der vi ønsker å leve hovedsakelig på grunn av våre familier, venner og jobber. Ikke alt handler om penger. Men gitt dette er en blogg om måter å optimalisere vår økonomi, bør en erfaren eiendomsinvestor seriøst vurdere mitt råd om å leie luksus, kjøpe verktøy.

Her er et scenario jeg har tenkt på nå som jeg er i andre halvdel av livet mitt. Jeg vil være nærmere foreldrene mine og leve opp som en sjef før jeg dør.

For å drømme stort, er det denne søte 5 soverom, 5 bad, 6 400 sqft nybyggingsbolig i Honolulu med en killer utsikt og spør $ 6,95M. Tenk hvor mange søte blogginnlegg jeg kan skrive fra bassenget! La oss si at den virkelige prisen er $ 6,2 millioner siden den har blitt sittende for en stund. Basert på en 25X medianpris til inntektsforhold, betyr dette at jeg kan leie huset for ca $ 248 000 i året eller $ 20 500 i måneden. $ 20 500 er mye penger, men tenk på hvor mye leieinntekter $ 6,2 kan tjene i Raymondville, Texas.

Først, sjekk ut dette bildet og kort video som uthever egenskapen $ 6.2M. Jeg er glad for å kaste en poolfest for lesere som vil stoppe og henge.

leser basseng parti noen?
leser basseng parti noen?

Hvis $ 6,2 millioner ble distribuert i Raymondville, Texas, kunne jeg teoretisk tjene en vanvittig $ 1.192.307 i året i brutto leieinntekter siden den årlige brutto leieprisen er bare 5,2X. Etter å ha tilbrakt $ 248 000 i året som bor i et søtt hjem i Hawaii, vil jeg fortsatt ha $ 944 307 igjen i kontantstrøm hvis jeg fulgte min regel om å leie luksus, kjøpe verktøy.

Alvorlig, det siste jeg vil gjøre er å eie et humungous hus med tonnevis av pågående vedlikehold for å håndtere. Men å leie det er en annen historie. Dessuten har jeg ikke $ 6,2 millioner på plass rundt!

Her er en snarvei for å avgjøre om det er bedre å leie enn å kjøpe. Diagrammet viser andelen boliger i hver by som kan leies ut for mer enn sine månedlige utgifter i henhold til Zillows database.Selvfølgelig kan du ikke kjøpe hver eneste eiendom over leieavkastningslinjen. Du må fortsatt forsøke å løfte tallene og gjøre din omhu.

Kilde: Zillow-analyse av Zillow-leieboliger og boliglån, eiendomsskatt, forsikring og HOA-avgifter.
Kilde: Zillow-analyse av Zillow-leieboliger og boliglån, eiendomsskatt, forsikring og HOA-avgifter.

Mulighetene er mange å kjøpe kontantstrømgenererende eiendommer rundt om i landet. Spesialiserte REITs og økningen av eiendomsmeglerfirmaer gjør dette tiltaket lettere i dag. Du trenger bare å finne ut hvilken type eiendomsportefølje du vil ha.

I 15 år har jeg vært 100% lange luksus vekstmarkeder. Nå skifter jeg mot en balanse mellom vekst og inntekt (nytte) fordi verdsettelser strekkes ut i dyre kystbyer, og jeg vil ikke lenger bruke så mye tid på å administrere utleieboliger nå hvor jeg har en sønn. Som et resultat, solgte jeg et San Francisco-utleie hjem for $ 2.742.000, tilsvarende 30X årlig brutto leie i 2017, og reinvestert $ 500.000 av de $ 1.800.000 i inntekter i heartland eiendomsmegling via RealtyShares. $ 500.000 har muligheten til å generere det samme eller flere beløpet av passiv inntekt, ettersom hele mitt tilbud på 2,742,000 eksponering gitt nettleie er så mye høyere. Jeg investerte gjenværende $ 1200 000 i aksjer og kommunale obligasjoner.

Hvis du kan fjerne følelse, stolthet og fordommer fra ligningen, bør du kunne maksimere din livsstil, kontantstrøm og nettoverdi. Klar til BURL?

Anbefalt: