Grunner til ikke å gjøre en 1031-utveksling for å spare på skatter

Innholdsfortegnelse:

Grunner til ikke å gjøre en 1031-utveksling for å spare på skatter
Grunner til ikke å gjøre en 1031-utveksling for å spare på skatter

Video: Grunner til ikke å gjøre en 1031-utveksling for å spare på skatter

Video: Grunner til ikke å gjøre en 1031-utveksling for å spare på skatter
Video: ЛЮБОВЬ С ДОСТАВКОЙ НА ДОМ (2020). Романтическая комедия. Хит 2024, Mars
Anonim
Hvis du leser om 1031-utvekslingen, vil du umiddelbart tro det er den største tingen på jorden for investorer i fast eiendom. Hva er ikke å like å betale null kapitalgevinst skatt etter salg av en eiendom? Regjeringen beskatter allerede eiendomsinvestorer gjennom en årlig eiendomsskatt og en overføringsskatt ved salg. Å måtte betale kapitalgevinstskatt på vei ut kan være svært smertefullt, særlig siden prisene har økt til heltidsnivåer i mange områder av landet.
Hvis du leser om 1031-utvekslingen, vil du umiddelbart tro det er den største tingen på jorden for investorer i fast eiendom. Hva er ikke å like å betale null kapitalgevinst skatt etter salg av en eiendom? Regjeringen beskatter allerede eiendomsinvestorer gjennom en årlig eiendomsskatt og en overføringsskatt ved salg. Å måtte betale kapitalgevinstskatt på vei ut kan være svært smertefullt, særlig siden prisene har økt til heltidsnivåer i mange områder av landet.

Men jeg har ikke noe imot å betale skatt. Tross alt bidrar skattene til å holde landet vårt i gang. Jeg husker å betale et beløp mye større enn 30% på gevinster eller inntekt opptjent. Med andre ord, etter at du begynner å lage over $ 300 000 som en enkeltperson eller $ 500 000 som et par, basert på våre nåværende skatteregler, er det ikke fornuftig å drepe deg selv på jobb for å gjøre mye mer.

Å tjene mer enn $ 300.000 / $ 500.000 vil ikke øke lykken fordi du kan kjøpe stort sett alt du vil ha på dette nivået. Og siden du ikke lenger får mer lykke, begynner du å miste lykke når regjeringen begynner å nippe til en større prosentandel hvert minutt du bruker bort fra familien din og jager hele det mektige dollarn. Stol på meg, det er mange elendige par som gjør $ 500 000 i året.

For de på gjerdet om å utføre en 1031-utveksling, her er noen grunner til ikke å fortsette.

Hva er en 1031-utveksling

En 1031-utveksling tillater en investor å "utsette" å betale kapitalgevinster på en investeringseiendom når den selges, så lenge en annen "like-kind property" er kjøpt med fortjenesten ved salg av den første eiendommen.

For å gjøre en 1031-utveksling effektivt må du bytte ut en eiendom til en annen eiendom med tilsvarende verdi. Videre må kjøpesummen og det nye lånebeløpet være det samme eller høyere på erstatningseiendommen.

I mitt tilfelle måtte jeg finne en familie eller en flerårig eiendom verdt minst $ 2.740.000. Jeg kunne finne en eiendom verdt mindre enn $ 2.740.000, men da måtte jeg betale kapitalgevinstskatten på forskjellen i salgspris og kjøpesum på den nye eiendommen kjent som "boot".

Eiendomseieren har 45 kalenderdager, etter avslutning av den første eiendommen, for å identifisere opptil tre potensielle egenskaper av like slag. Etter at eiendommene er identifisert, har investoren 180 dager til å foreta kjøpet og påbegynne utvekslingen ELLER innen forfallsdato for inntektsavkastningen med forlengelse, det som tidligere er.

Til slutt må du betale en kvalifisert mellommann fra $ 1000 til $ 3000 for å holde inntektene dine (du kommer aldri til å se eller berøre provenuet fra hjemmet ditt) for å utføre bytte. Hvis du ikke klarer å identifisere og kjøpe en ny eiendom, mister du de pengene og hele tiden.

Image
Image

Hovedgrunnene til ikke å gjøre en 1031-utveksling

* Du har ikke noe imot å betale skatt

* Du har ikke funnet riktig eiendom

* Du vil redusere eksponering for fast eiendom

* Du vil forenkle livet ditt

* Du har bodd i leien din i minst to av de siste fem årene, og kan dra nytte av $ 250K / $ 500K skattefri gevinst

For en fyr som ønsket å risikere og forenkle livet, ville det ikke oppnå mine mål å handle en dyr SF eiendom for en annen dyr SF eiendom for å spare på skatt. Jeg følte meg litt som jeg rømte død, hadde gått gjennom finanskrisen med et stort boliglån, og kom ut uskadt. Videre er jeg fokusert på å frigjøre så mye tid som mulig for å ta vare på familien min.

Med en like dyrt San Francisco-eiendom ut av hensyn, så jeg på Honolulu eiendom, hvor vi vurderer å flytte tilbake når vår sønn er kvalifisert til barnehage i 2022. Gitt Honolulu er billigere enn San Francisco, vil vi ende opp med å kjøpe en jevn større eiendom å administrere enn den vi har i San Francisco. Eller vi kunne kjøpe vårt pensjonat drømmehjem nær stranden, men det ville måtte bli leid ut i minst ett år, om ikke to år for å bli betraktet som utleie av IRS.

Drøm eiendom i Kailua, Oahu, men denne koster over $ 15M
Drøm eiendom i Kailua, Oahu, men denne koster over $ 15M

Til slutt spurte jeg RealtyShares om de hadde noen egenskaper på plattformen deres kvalifisert for en 1031 Exchange. Da huset mitt skulle lukke, sa de at de ikke gjorde det, men det var noe i verkene. Omtrent en måned etter at transaksjonen ble avsluttet, sendte de meg en e-postmelding som sier at de hadde lansert sin første 1031-kvalifiserte eiendom, et 272-flerspråklig prosjekt som ønsker å øke $ 4.500.000 i Houston, Texas med en 8-års løpetid, og en 13% mål IRR.

Jeg har det bra med en 8-års løpetid (jo lengre bedre, så jeg trenger ikke å tenke på omfordeling av kapital og betale skatt), men med $ 2.740.000.000 å sette på jobb, ville jeg ta opp mer enn 50% av avtale størrelse. Jeg anbefaler ikke noen konto for mer enn 10% av noe avtale på grunn av konsentrasjonsrisiko. Videre, tenk på hvordan stresset jeg ville være før, under, og etter orkanen Harvey hit.

Da jeg tenkte på dette nært samtalen, skjønte jeg at det primære formålet med å risikere og forenkle livet er å minimere stress. Inntil min sønn ble født, hadde nesten alt stresset jeg hadde å gjøre med vedlikeholdsproblemer og leietakere.

Jeg har allerede blitt kvitt arbeidsstress i 2012 ved å forhandle om en avgang. Jeg ble kvitt pengene stress ved å treffe et nettoverdemål og nå et passivt inntektsmål.Online arbeid er ikke så stressende fordi skriving kommer lett til meg, og det er bare noen få virkelig tankeløse folk som liker å si unthoughtful ting.

Fra et økonomisk perspektiv, Selv om brutto gevinsten fra å selge mitt utleie hjem var ~ $ 1,22M og ~ $ 1,8M slo på bankkontoen min etter flere år med å betale ned boliglånet, er skattepliktig gevinst mye mindre på grunn av utestenging av $ 250K / $ 500K, uten skatt utgifter, og hjem remodeling utgifter.

For eksempel, jeg kunne teoretisk ikke betale noen gevinsteravgift hvis jeg brukte $ 600.000 ombygging av huset og $ 150.000 som selger huset mitt fordi fordi du legger til $ 500K skattefri ekskludering, er summen $ 1,250,000, eller mer enn brutto fortjenesten jeg mottok.

I dette eksemplet betyr det negative av ikke betalende skatt at gevinsten ikke var mye større enn de skattefrie gevinsten ekskluderingsbeløpene. Men på slutten av dagen er jeg igjen med $ 1,8 millioner i banken mot $ 305,000 når jeg først satte 20% nedbetalingen i 2005.

Jeg har avsatt 150 000 dollar for kapitalgevinst skatt (føderale + stat) neste år, men håper den faktiske skatte regningen etter fradrag av alt mitt hjem remodeling og salgskostnader vil være mye mindre.

Fokus på hva som er viktigst

For alle dere vurderer å gjøre en 1031 utveksling, vurder disse tankene:

1) Hvis du ikke finner riktig eiendom for å reinvestere inntektene, gjør du ikke en 1031-utveksling. Det ville være tåpelig å prøve å spare på skatt, men da miste prinsippet verdi fordi du kjøpte feil eiendom på feil tidspunkt i syklusen. Du kan føle deg mye press for å identifisere tre eiendommer å kjøpe på 45 dager og betale en dårlig pris fordi du må lukke innen 180 dager.

2) Ikke la din skatteregning diktere dine beslutninger. En stor skatteregning er vanligvis bra fordi det betyr at du har gjort en enda større fortjeneste. Jeg husker mange folk i 2000-dotcom-busten som nektet å selge sine aksjer etter at de trente sine valg fordi de ønsket å la ting ri. Men når deres aksjer til slutt gikk til null, var ikke bare de igjen med noe, de måtte også betale skatt på forskjellen mellom øvelsen og strykprisen på den tiden.

3) Fokus på livsstil først, penger andre. Dine eiendomsinvesteringer skal tjene deg, ikke omvendt. Selv om vi fant vårt drømmehus i Honolulu, ville vi ikke flytte fordi vi ikke vil forlate vår livsstil i San Francisco ennå. Vi har nettopp fullført ombygging av huset vårt. Vi har våre leger vi har stått på i årevis, og en barneleger og en øyelege som vi liker for vår sønn. Vi har et sett med venner vi liker å henge med. Og vi har også scoped ut og søkt på flere førskoler også.

4) Vil du virkelig være i stand til å holde fast for alltid? En 1031 Exchange gjør at du kan forsinke å betale dine skatter. Det eliminerer ikke din kapitalgevinst skatt. Bare hvis du aldri selger 1031 utvekslet eiendom eller fortsetter å gjøre en 1031-utveksling, vil du aldri pådra deg en skatteforpliktelse. Du kan overlevere din eiendom til barna dine som får til å øke verdien til nåværende markedsverdi, slik at de aldri må betale skatt på eiendommen din heller. Det er først etter at eiendelene dine overskrider eiendomsskatten grensen ($ 5.49M individuell, dobbelt for et par), må arvinger dine betale 40% skatt på noe over. Medianholdingsperioden for eiendom i Amerika er mellom 7 og 8 år.

5) Trenger du virkelig leieinntektene? En 1031 utveksling er utelukkende for utleieeiendommer, ikke primære boliger. Derfor er den primære grunnen til å eie utleie eiendom for inntekt. Inntektsstrømmer kan endres over tid, slik de har for oss. Jeg trodde vi ville trenge leieinntektene for alltid fordi vi aldri ønsket å gå tilbake til jobb. Lite visste vi at i de tre årene vi prøvde å leie ut huset, vokste vår onlineinntekt til det punktet hvor vi definitivt ikke trenger utleieeiendom lenger. Selv om vår onlineinntekt ble spaltet med 80%, ville vi fortsatt ikke ha noen del av vår leieinntekter i vår passive inntektsportefølje.

Nedgangen i SF-leie i juni 2017 da jeg prøvde å leie ut huset mitt, vises endelig i dataene i oktober 2017.
Nedgangen i SF-leie i juni 2017 da jeg prøvde å leie ut huset mitt, vises endelig i dataene i oktober 2017.

Et enklere liv føles flott

I en perfekt verden ville jeg ha 1031 utvekslet alle inntekter i et diversifisert privat eiendomsfond som returnerte minst 10% i året for alltid, garantert. Akk, jeg var ikke i stand til å finne en slik mulighet. Jeg har allerede omfordelt over halvparten av inntektene i 100% passive investeringer. De resterende inntektene vil mer enn sannsynlig være flytende for å endelig kjøpe det drømmehuset på Hawaii en dag.

Lesere, har du noen gang gjort en 1031 utveksling? Hvordan bestemte du deg for hvilken eiendom du skulle investere i? Har du satt opp en 1031 Exchange og ender opp med å ikke følge gjennom? Hvis ja, hvorfor ikke?

Anbefalt: