Dessverre blir noen ganger ikke drømmer. I mitt forsøk på å forenkle livet ble jeg blindet av troen på at utleieiendommen jeg kjøpte i 2003 også ville være berettiget til full $ 250,000 / $ 500,000 skattefri profitt ekskludering hvis jeg flyttet tilbake i morgen og bodde i det for de neste to årene før selger.

Jeg trodde dette var sant fordi jeg solgte en utleie eiendom i 2017 som var kvalifisert for hele $ 250 000 / $ 500 000 skattefri fortjeneste ekskludering gitt jeg bare leid ut eiendommen i 2,5 år etter å ha bodd i det i 10 år tidligere.

Med denne nye utleieiendommen vurderer jeg å selge, jeg bodde i eiendommen i to år (2003, 2004), og har deretter leid det ut de siste 14 årene. Selv om familien min flyttet tilbake til utleie i to år, ville vi bare kunne få en prorated skattefri fortjeneste ekskludering lik den lengden på tiden vi bodde i eiendommen delt på hele eiersiden. Det er normalt tilfelle for leieeiendom kjøpt etter 1. januar 2009, men en lov ble vedtatt siden jeg kjøpte eiendommen der all bruk av leie før 1. januar 2009 anses som "kvalifisert bruk".

Med andre ord, vil den proraterte mengden av vår skattefri profittutestenging være lik kvalifisert bruk / eierår. Numerator = 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 + 2018, 2019 (går tilbake i to år) = 8. Neminator = 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 = 17. Proratert beløp = 8/17 = 47%. Hvis min gevinst er $ 720 000, så min skattefri gevinst = 47% X $ 720 000 = $ 338 400. Med en 27% effektiv skattesats, min skattebesparelse = $ 91,368.

Å tjene skattefri fortjeneste på $ 338.400 er bedre enn et poke i øyet, men absolutt ikke så fristende som å tjene 500.000 dollar i skattefri fortjeneste som ektepar. Og for å klargjøre, er jeg ikke begrenset til 47% av $ 250.000 / $ 500.000 nummeret. Jeg er begrenset til 47% av gevinst. Den gevinsten er da begrenset til $ 250.000 / $ 500.000. Med andre ord, med et 47% forvalgt beløp, kan jeg ha en gevinst på $ 1.063.829 før jeg går opp til $ 500.000 grensen som ektepar.

Eksempler på bruk av IRS-kode 121 for å utelukke fortjeneste fra hjemmet

For å få ytterligere følelse av skattefri utestenging inviterte jeg Amy, en lovpartner, blogger kompis og medeieren som gikk gjennom samme øvelse for å utdype. Hun snakket om dette emnet før da jeg først vurderte å selge denne leieboligen for flere år siden, men jeg glemte det. Det er derfor det er så viktig å sørg for at du skriver ut avhandlingen din og forklar det så mange som mulig før du gjør et stort økonomisk trekk.

Internal Revenue Code § 121 (a) sier: "Bruttoinntekt skal ikke inkludere gevinst ved salg eller utveksling av eiendom dersom eiendommen i den 5-årige perioden som utløper på salgstidspunktet, har vært eid og brukt av skattyter som skattebetalers hovedbolig for perioder som aggregerer 2 år eller mer.

For en eier som kjøper og flytter inn i eiendommen, bor der i minst to år, og selger den senere uten å leie den ut, er utelukkelsen enkel. Du får alt av det. Men for eiere som har vendt sin primære bolig til en utleie for en del av den tiden, blir nyanser av § 121 viktig.

Her er noen eksempler som illustrerer hvordan det fungerer:

Bakgrunnsfakta: Bob kjøper et sted den 1. januar 2003 for $ 500k. Det er nå 2018, og han planlegger å selge den for $ 900k. Han prøver å finne ut hvor mye kapitalgevinst han vil ha, og om han skal flytte tilbake til eiendommen for skattebesparelser.

Scenario 1:Da Bob kjøpte huset hans i 2003, flyttet han straks. Han bodde der til 1. januar 2016, og begynte å leie den ut etter det. Han planlegger å holde den leid til han selger den.
Så lenge han selger den før 1. januar 2019, er all bruk hans "kvalifisert bruk" under § 121. De siste tre årene med utleie av eiendom er inkludert i "kvalifisert bruk" etter § 121 (b) (5) ( C) (ii). Det betyr at hele hans gevinst er potensielt berettiget til utelukkelse.

Hans totale gevinst er $ 400 000, men den er underlagt $ 250k / $ 500k-kappene i § 121. Hvis han er singel, kan han ta ut $ 250k ekskluderingen, og han betaler kapitalgevinstskatt på den andre $ 150k. Hvis han er gift, kan han ta ut hele $ 400k utelukkelsen så lenge han eller hans ektefelle oppfyller eierskapskravene og så lenge både han og hans ektefelle oppfyller bruksbehovet for eiendommen.

I den utstrekning at Bob noensinne tok avskrivninger på eiendommen, enten for "hjemmekontor" eller annen forretningsbruk mens han bodde der, eller avskrivninger han tok for å ha eiendommen som utleie, må denne gevinstbeløpet bli anerkjent og skattlagt ("Recaptured") i henhold til § 1250, uavhengig av kapitalgevinstutleggelsen vi diskuterer her.

Vi kan tilbringe en hel dag på det kodenavsnittet, så for nå skal vi sette dette problemet til side. Bare husk at med hver av disse scenariene, Du betaler først kapitalgevinster på avskrivningsgjenvinningen, og deretter kjører du matematikken på de utelukkelser som gjelder i henhold til § 121.

Scenario 2 (En vanskelig):Bob kjøpte huset sitt i 2003 og flyttet inn med en gang. Han bodde der til 1. januar 2016, og begynte å leie den ut etter det. Men det er midt i 2018, og han er bekymret for at han kanskje ikke kan selge den før 1. januar 2019. Så for å være sikker på at han ikke går under 2-ut av 5-årsregelen, sparker han sin Leier ut og flytter tilbake til eiendommen 1. juli 2018.

Vel, bare skutt Bob i foten. Unntaket for de 3 årene med leie av eiendomsbruk gjelder bare hvis det er etter den siste datoen at Bob brukte eiendommen som sin primære bolig. Ved å flytte inn igjen, viste han at 2,5 år med utleieeiendom bruker til "ikke-kvalifisert bruk". Nå må han prorere sin gevinst. Anta at han solgte 31. desember 2018. Hans "kvalifiserte bruk" løp fra 1. januar 2003 til 1. januar 2016 (13 år), pluss 1. juli 2018 til 31. desember 2018 (et halvt år), og hans "ukvalifiserte bruk "var 2,5 år. Så 13,5 / 16 år er "kvalifisert", og om lag 84% av gevinsten er potensielt utelukket. $ 400 000 gevinst x 84% = $ 336 000. De resterende $ 64.000 av hans gevinst er gjenstand for skatt.

Men vi er ikke ferdige ennå. Av den $ 336.000 potensielt utelukket gevinsten, kan Bob bare ta $ 250k av det hvis han er singel. Hvis han er gift (og hvis både Bob og hans ektefelle oppfyller bruksprøven), kan han og hans ektefelle ta ut hele $ 336k ekskluderingen.

Hvis Bob fortsetter å leve i sin gamle utleie, vil hans prorated capital gains inkludering fortsette å vokse, men aldri tilbake til 100%. Hvis han for eksempel bodde i eiendommen til 1. januar 2022 (i tre år) etter å ha flyttet inn den 1. juli 2018, ville hans ekskludering være 16,5 / 19 år, eller 87%. Det beste Bob burde ha gjort var å sparke sine leietakere med nok tid til å selge før 1. januar 2019 for å få full utestenging og ikke flytte inn før da.

Scenario 3 (Skatteloven endret 1. januar 2009): La oss nå anta at Bob leide eiendommen tidlig og flyttet senere. Bob kjøpte huset sitt i 2003 og leide det ut umiddelbart. Fra 1. januar 2009 flyttet leietakere ut og han flyttet inn i eiendommen. Han vurderer nå å selge eiendommen i dag.

Alle Bobs 400 000 dollar gevinst er potensielt utelukket. All utleie eiendom aktivitet før 1. januar 2009 regnes som "kvalifisert bruk." Denne nye prospekteringsdelen av § 121 startet 1. januar 2009, så all utleie bruk før da er en freebie, så lenge du møter 2-out-of-5-regelen før du selger. Hvis Bob er singel, kan han ta ut $ 250k ekskludering. Hvis han er gift (og hvis både Bob og hans ektefelle oppfyller bruksprøven), kan han og hans ektefelle ta ut hele $ 400k ekskluderingen.

Eksempel 4 (en annen vanskelig):Ligner på eksempel 3, men Bob beveger seg inn i eiendommen selv senere. Bob kjøpte huset sitt i 2003 og leide det ut umiddelbart. Fra 1. januar 2014 flyttet leietakere ut og han flyttet inn i eiendommen.

Nå er vi igjen på prøveområde. Bobs kvalifiserte bruk består av de 6 årene han eide og leide den fra 1. januar 2003 til 31. desember 2008, pluss de 5 årene han bodde i den fra 1. januar 2014 til 31. desember 2018. Leieperioden fra 1. januar, 2009 til 31. desember 2013 (5 år) er ukvalifisert bruk.

Så 11/16 år er kvalifisert bruk, og om lag 69% av gevinsten er potensielt utelukket. $ 400 000 gevinst x 69% = $ 276 000. Av den $ 276.000 potensielt utelukket kapitalgevinst, kan Bob bare ta $ 250k av det hvis han er singel. Hvis han er gift (og hvis både Bob og hans ektefelle oppfyller bruksprøven), kan han og hans ektefelle ta ut hele $ 276k ekskluderingen, og resten vil bli gjenstand for kapitalgevinst skatt.

Du kan se flere detaljer fra IRS nettsted.

Gå gjennom tallene forsiktig

Jeg er sikker på at mange av dere fortsatt er forvirret etter disse eksemplene. Bare les hvert scenario flere ganger og be om avklaring, og du får til slutt det.

Bunnlinjen: for å kvalifisere seg for fullstendig utleie av boligsalg under kodeksen. 121 (a) to-femte års eierskap og brukregel, ikke-kvalifiserende bruk (utleieeiendom, kontor osv.) Etter at eieren forlater sin hovedbolig kan ikke overstige tre år. Etter tre år må du prorere ekskluderingen ved å ta antall kvalifiserte år fordelt på de totale årene av eierskapet hvis du har bodd i eiendommen i to av de siste fem årene. Hvis du ikke oppfyller 2/5-regelen, får du ingen utestenging i det hele tatt. Ikke engang oppretting.

For de av dere som har eid utleieeiendom i lang tid (dvs. 10 + år) og sitter på store gevinster, er det ikke synes å være verdt å flytte tilbake til en leie for å prøve å spare på skatt. I stedet er det beste stedet å holde fast på utleieboligen så lenge som mulig for å unngå salgskostnader og kapitalgevinster eller gjøre en 1031-utveksling og kjøp en ny utleie eiendom med inntektene.

Etter å ha gjennomgått denne øvelsen, er familien min sannsynligvis ikke kommer til å nedgradere vår livsstil ved å flytte tilbake til våre to soverom utleie for å spare kanskje opp til $43,200 $ 91,368 i kapitalgevinst skatt som et ektepar. Vi får fortsatt å legge til kapitalforbedringer for å øke vår kostnadsgrunnlag og senke vår skatteregning. Vi ønsker å leve livet til det fulle nå.

Noen ganger i fremtiden kan vi sette leiligheten på markedet når leietakerens leieavtale løper ut og gjøre en 1031-utveksling til en dyrere eiendom i Honolulu. Vi leier ut eiendommen Honolulu i minst ett år for å legitimere eiendommen som en leietak i utleie.Deretter i løpet av 1-4 år flytter vi inn i eiendommen og gjør det til en primærbolig, akkurat i tide for at vår sønn skal gå til førskolen eller barnehagen.

Eller, vi beholder bare begge eiendommene, ansetter en eiendomsforvalter og sparer flittig for å kjøpe en Hawaii eiendom når det er på tide å flytte. Jeg har alltid følt meg best å kjøpe eiendom for å nyte enn å leie ut. Det eneste problemet med å beholde begge SF-egenskapene er at jeg må finne noen måte å spare $ 1M mer siden jeg ikke vil få inntektene fra 1031 Exchange.

Gjett jeg ikke kan slakke for mye med!

Relaterte artikler:

Kjøp Utility, Lei Luksus: Real Estate Investeringsregel å følge

Hvordan betale ingen kapital gevinst skatt etter å selge huset ditt for store bucks

Utforsk Real Estate Crowdfunding: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe en større eiendom, ikke ønsker å binde likviditeten din i fysisk fast eiendom eller ikke ønsker å håndtere leietakere, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmarkedet selskaper i dag. Fast eiendom crowdsourcing lar deg også være mer fleksibel i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. Jeg er glad i å bo i et rettstort hus mens du investerer overskytende kapital i hjertet av Amerika, der leieavkastningen er 4-5X høyere.

Kommentarer På Nettstedet: