Det beste området å kjøpe eiendom i San Francisco (eller en storby) i dag

Innholdsfortegnelse:

Det beste området å kjøpe eiendom i San Francisco (eller en storby) i dag
Det beste området å kjøpe eiendom i San Francisco (eller en storby) i dag

Video: Det beste området å kjøpe eiendom i San Francisco (eller en storby) i dag

Video: Det beste området å kjøpe eiendom i San Francisco (eller en storby) i dag
Video: 9 Passive Income Ideas - How I Make $27k per Week 2024, Mars
Anonim
Utsikt fra Grand View Park, Golden Gate Heights, San Francisco
Utsikt fra Grand View Park, Golden Gate Heights, San Francisco

Jeg skjønner at ikke alle bor i San Francisco, men det er innsikt i denne artikkelen som kan hjelpe deg med å finne det beste området å kjøpe eiendom i din respektive by også. Jeg skal bare bruke San Francisco som et eksempel siden jeg bor her.

Hvis du vil kjøpe fast eiendom som investering, er det viktig at området ikke bare har en sterk innenlandsk etterspørselskurve på grunn av et robust arbeidsmarked, men også en sterk internasjonal etterspørselskurve. Det er den internasjonale etterspørselskurven som virkelig løfter prisene høyere i gode tider.

Mindre enn 0,3% av boligmassen er til salgs til enhver tid. Det tar ikke mye for å skape en boligbudgivelse, hvis du legger til internasjonale kjøpere til blandingen av innenlandske kjøpere. Prisene i London drives av russiske og Midtøsten-tycoons. Prisene i Hong Kong blir drevet av de rike fastlands-kineserne. Prisene i Singapore drives av velstående indonesere og expats. Mens prisene i San Francisco blir drevet av tech boom, lave renter, restriktiv byggekoder, begrenset land og utenlandske kjøpere fra Kina og Russland.

Å selge eiendom er nå som å selge Apple Inc. for 10 år siden. Din eiendom kan ha verdsatt mye siden kjøpet, men det er fortsatt lange måter å gå hvis du kan holde fast. Heldigvis for kjøpere, par vil alltid bli skilt, vil villaeiere alltid ønsker å oppgradere eller nedgradere, og selskapene vil alltid legge seg av eller flytte sine ansatte. Det er bare ikke nok tilgang til å møte etterspørselen i San Francisco, og det er usannsynlig at det nok vil være nok forsyning med oppveksten av tekniske kraftverk som Facebook, Google, Apple, Uber og AirBnB.

Apple alene har oppnådd mer enn 100 milliarder dollar i markedsverdi siden 2014 og har over 20.000 ansatte i San Francisco Bay Area. Forestill deg hva som vil skje med boligbehov når Pinterest, Airbnb, Dropbox, Slack og Uber går offentlig i de neste årene? De ansetter som gal på $ 70,000 - $ 250,000 en pop og har allerede verdsettelser i $ 5 - $ 70 milliarder dollar rekkevidde som på 2H2017!

GENERELLE EIENDOMSBØYTESTRATEGIER

1) Kjøp inn et oppe og kommende nabolag. "Opp og komme" er vanligvis en eufemisme for et ikke så stort nabolag. Men det er forskjellige nivåer av "opp og kommer". I San Francisco har Tenderloin District vært "opp og kommer" helt siden jeg kom hit i 2001. Det er rart at det er så høy tetthet av hjemløse, prostitusjon og narkotika forhandlere i et lite distrikt nær de dyre butikkene i Union Square. Men ideen er at hvis du kan vente på seediness, vil du bli belønnet med monetære gevinster siden du kommer til å kjøpe med stor rabatt til medianpriser. Nøkkelen er å estimere en oppdagelsesperiode på ikke mer enn 7 år siden statistikk sier at folk endrer boliger i gjennomsnitt 7 år. Du vil ikke bli sittende fast og venter 20 år for at nabolaget ditt skal bli bedre. Du kan dø før da!

2) Kjøp i det mest førsteklasses nabolaget mulig. Prime nabolag er nesten alltid fullt utbygget med lite tilbud. Omsetningen er sparsom, og når det er noe tilgjengelig, flokker folkene til eiendommen. Selv om du ønsket å kjøpe et hus på $ 25 millioner på Broadway og Lyon St. i Pacific Heights, aka "The Gold Coast", kan du ikke fordi ingen er tilgjengelige. Å kjøpe i et godt nabolag er som å være på toppen av trekanten. Etterspørselen eller basen av trekanten fortsetter å vokse med jobb og befolkningsvekst. Folk har en tendens til å ha det de ikke kan få.

3) Kjøp eiendommer med en unik konkurransefortrinn. Hvert hjem er annerledes. Noen kan ha mye større masse. Andre kan ligge i en rolig blindvei, eller ha en vakker havutsikt. Egenskaper rundt de fire sidene av en park vil alltid være svært ettertraktet. Noen vil si at de bare eier en enkelt familie hjemme i San Francisco, eller en brunestein på Manhattan er en unik konkurransefortrinn på grunn av kostnadene og sjeldenheten i slike egenskaper sammenlignet med condos. Kanskje du ikke har råd til å kjøpe en enkelt familie hjemme i Marina-distriktet, men kanskje du har råd til å kjøpe et mindre hjem 15 minutter lenger vest i Parkside på en stille gate.

4) Kjøp eiendom nær de beste skolene og praktisk transport. Gode skoler er alltid på toppen av hver foreldres liste. Gitt utgifter på barn er nesten uelastiske fordi vi alle vil ha det som er best for barna våre, egenskaper i gode skoleområder har en tendens til alltid å holde seg bedre under nedgangstider og gå opp raskere under oppturer.

5) Kjøp eiendom i et mikroområde få folk noen gang har hørt om. Det er områder i hver by hvor mange mennesker aldri har hørt om. Når alle har hørt om området, er det for sent fordi du vil prøve å overtale hver Dick og Nancy når den unike egenskapen som kommer opp. Ta et realtor kart og sirkel noen nabolag som ser bra ut, men du har aldri besøkt før. For ofte samles fast eiendomskjøpere rundt et bestemt sett av områder. I San Francisco er de: Pacific Heights, Cow Hollow, Marina, Cole Valley, Presidio Heights, Lower Haight, Hayes Valley, SOMA og Noe Valley.Hvis man kan se utenfor disse nabolagene (det er 50 + nabolag i SF), vil man bli overrasket over hvor mye de kan få.

6) Kjøpe eiendom fra et utelukkende agentagent. Eiendomsbransjen har sine egne små siloer akkurat som alle andre bransjer. Alle kjenner stort sett alle eller har hørt om alle. Hvis du har en Oakland-basert agent liste en San Francisco eiendom, er det ikke samme type kjærlighet eller oppmerksomhet. Som et resultat oppstår muligheter generelt der du kan gjøre mer forhandlinger fordi det blir mindre etterspørsel. Out of town notering agent er generelt mye mindre kunnskapsrik om priser og trommer opp så mye markedsføring oppmerksomhet som mulig.

7) Kjøp en eiendom som er en un-iscenesatt, fixer-øvre. Mange mennesker har en veldig vanskelig tid å visualisere hvordan plass blir brukt. Dette er grunnen til at staging selskaper eksisterer, for å hjelpe deg med din mangel på fantasi og selge deg drømmen om hva som kan være. For å utvikle din følelse av visualisering, oppfordrer jeg deg til å gå til så mange iscenesatte åpne hus som mulig. De fleste er heller ikke veldig knyttet til byggevirksomheten. Å finne en entreprenør, en elektriker, en rørlegger, et murstein, en maleren og en landscaper er skremmende oppgaver. Selv om du finner dem, har du kanskje ingen ide om riktig pris eller tidspunkt. Men hvis du har erfaring med ombygging av boliger, så har du en god bein på konkurransen. Svette egenkapitalen blir til ekte egenkapital.

Det beste stedet å kjøpe i San Francisco: Golden Gate

Det ene nabolaget som oppfyller alle kriteriene ovenfor er Golden Gate Heights.

Image
Image

* The Great Unknown. Jeg undersøkte ~ 120 personer over tre måneder, og bare om lag 10% av dem har noen gang hørt om Golden Gate Heights. Likevel vet 95% av plasseringen av toppklasse UCSF Medical og den varme Innersolnedgangen. Av de 100 eller så folkene som aldri har hørt om Golden Gate Heights, inkluderte 30 av dem eiendomsmeglere, som var helt forvirrende siden det er deres jobb. I mellomtiden sjekket jeg en relativt populær eiendomsblogg som heter Curbed SF, og de har ikke engang Golden Gate Heights som er oppført på hjemmesiden sin som en av deres listede nabolag. For en eiendomsmegling blogg som poster om SF eiendomsmegling 1-3X om dagen uten å vite Golden Gate Heights er en utrolig mulighet for kunnskapsrike kjøpere å komme foran rushen.

* Stille nabolag. Nesten alle eiendommene i Golden Gate Heights består av eneboliger i stedet for condos. Som et resultat er nabolaget familievennlig og mye mindre tett enn andre områder i San Francisco hvis du liker mer fred og ro. Gatene er veldig rene som du har færre vagrants som er villige til å gå opp bakken for å forårsake ruckus, merke offentlige forsyninger eller bryte inn i boliger. Mange boliger er helt frittliggende sammenlignet med boliger som deler vegger i mange andre områder av San Francisco. Samtidig er Golden Gate Heights bare en 10 minutters spasertur fra alle restauranter, barer og butikker i den røde, varme Inner Sunset på 10/9 og Irving St.. Det er over 50 restauranter innen den fem kvartalssirkelen.

* Havutsikt. Den unike konkurransefortrinnet ved Golden Gate Heights er at mange av husene vender mot vest mot havet. Jeg trodde aldri i mine villeste drømmer at jeg ville kunne finne enfamiliehjem med 3 soverom og 2 bad i San Francisco for under $ 2 millioner med panoramautsikt over havet. Hver gang jeg går på ferie, velger jeg bassenget eller gårdsplassen fordi havutsikten er mer enn det dobbelte av prisen. Men nå, kan du tenke deg å kunne se en havutsikt solnedgang for resten av livet ditt i ditt eget hjem? Uansett, sier jeg.

* Misforståelser. De største mulighetene dukker opp når det er noen form for ubegrunnet fordommer. Reed Hastings, konsernsjef i Netflix, snakket på min forretningsskole i 2006 på UC Berkeley. Netflix-aksjen var på $ 10, og hver enkelt selgeranalytiker forutslo Netflixs død. Aksjen har siden returnert 40X og har gjort mange mennesker veldig rike som hadde fremsyn for å se online streaming potensial. De samme nysgjerrige fenomenene skjer i San Francisco blant forskjellige nabolag.

Uansett hvor du bor i San Francisco, hvis et område er vest for hvor du bor, vil det være fordommer på dette området på grunn av troen på at området er tøffere enn ditt eget. Virkeligheten er, hvis det er tåkete i Golden Gate Heights, er det tåket i Marina (øst). Og hvis det er tåkete i Marina, er det tåkete sentrum (øst for Marina). Bare i Mission og SOMA distrikter er det mindre tåkete, men tåken kommer til slutt også der. Fordom er på grunn av uvitenhet. For å sjekke ut tåkete oppfatningen selv kjørte jeg til Golden Gate Heights 35 ganger over en tre måneders periode for å gå på tur på Grand View Park og søke etter boliger. Jeg fant at bare tre av de 35 ganger området var tåkete, men det var også overalt i San Francisco. Tåken vil til slutt komme til hele San Francisco, selv om juni er riktignok mer tåkete i de vestlige delene av byen.

* Fantastiske skoler: Hvis du ser opp en Golden Gate Heights-eiendom på Zillow eller Trulia, vil du se 10 av 10 karakterer eller "eksemplariske" karakterer i skoleseksjonen, som inkluderer Clarendon Alternative Elementary, Alice Fong Elementary og Lowell High School (magnetskole ). Disse høye karakterene er i dype kontrast til mange andre offentlige skoler i byen. Dessverre er logikken for å komme inn på din lokale offentlige skole ikke en garanti i San Francisco. Hvis en innbygger ønsker å sende barnet sitt til privatskole, kan de sende dem til St.Ignatius College Prep ca 20 kvartaler unna i den ytre solnedgangen.

* Transport: Transport er praktisk med 6 buss eller N-Judah toget begge går downtown. Det er også 6 bussen som shuttles innbyggere sør for Golden Gate Heights og inn i den indre solnedgangen. Det er også 91-bussen som bringer beboere langs 19. avenue, gjennom Presidio nord, langs Fisherman's Wharf, og tilbake til sentrum for en stor sirkel. Golden Gate Heights, Parkside, West Portal, Ingleside Heights, Merced Heights og andre nabolag i nærheten kommer til å bli svært ettertraktede områder fordi de enkelt kan skyte ned motorvei 1 til 280 for å komme til alle tech / internett selskaper ned sør. Convenience til motorveien mot sør er hvorfor Noe Valley virkelig begynte å varme opp omtrent fem til syv år siden.

* Billig: Til en gjennomsnittspris per kvadratmeter på ~ $ 800, er Golden Gate Heights en absolutt stjele sammenlignet med andre nabolag i San Francisco. Det er ingen større internasjonal by jeg kan tenke på hvor man kan kjøpe en enkelt familie hjemme med havutsikt for under $ 1000 / sft. Jeg har undersøkt eiendommer i Hong Kong, Singapore, New York City, London og Mumbai, og alt er langt over $ 1000 / sqft.

Image
Image

Utvid din eiendomsjakt

Jeg har bodd i San Francisco i over 15 år, og jeg har nettopp oppdaget Golden Gate Heights i 2014 fordi jeg bestemte meg for å utvide søket mitt og virkelig gjøre litt dyp due diligence. Jeg antok bare at det var økonomisk umulig å få et hjem med havutsikt så jeg så aldri ut. Det er liksom å aldri spørre en supermodell fordi du tror du ikke har sjanse …. til du gjør det.

Flertallet av førsteklasses eiendommer i San Francisco ligger nærmere $ 1.100 - $ 1.500 per kvadratmeter hvis vi ekskluderer $ 3,4 millioner "outlier" nevnt ovenfor på $ 2.200 / sqft. Men selv på $ 1500 / sqft er det fortsatt billigere enn $ 2000 - $ 3000 per kvadratmeter på steder som Hong Kong, London og Manhattan. San Francisco blir til en stor internasjonal by før øynene våre med alle kranene i sentrum på grunn av lønnsomheten til tekniske bedrifter, f.eks. Facebook er satt til å trekke inn over 10 milliarder dollar i omsetning og 2,5 milliarder dollar i netto fortjeneste i 2014. Inntekter og inntekter er estimert å vokse i to siffer i år.

Jeg ser den gjennomsnittlige Golden Gate Heights utsikt hjem når godt over $ 1000 / kvm i 2019 om ikke før så lenge økonomien forblir stabil. La oss bare håpe lokale boliger oppdager Golden Gate Heights før utenlandske kjøpere gjør. Fra det jeg kjenner og hører, kjøper kinesiske og russiske kjøpere førsteklasses egenskaper rundt nasjonen i kjedene, usynet.

Eiendom vil alltid være min favoritt aktivklasse for å bygge rikdom. Og ekte rikdom handler om å generere kontantstrøm og eie eiendeler som kan nytes og kontrolleres av deg. Eiendoms selgere i 2009-2011 sannsynligvis sparker seg for å selge hvis de ikke rulle inntektene sine til en ny eiendom eller alternativ investering. 10 år fra nå, vil eiendomsmeglere sannsynligvis sparke seg igjen for å selge i Golden Gate Heights og andre deler av San Francisco.

Kraften til inflasjon kan ikke slå. Før eller senere vil det være en markedsføringsperiode, "Four million dollar views" i stedet for "million dollar views." Tross alt, hvem kan kjøpe gass for $ 1 per gallon lenger?

Andre store nabolag å kjøpe i SF

* Inner Parkside, Parkside

* Innvendig solnedgang, ytre solnedgang

* Inner Richmond, Outer Richmond

* Diamond Heights

* Enhver eiendom med havutsikt, spesielt panoramautsikt over havet

anbefalinger

Invester i fast eiendom mer kirurgisk: Hvis du ikke har nedbetaling til å kjøpe en eiendom eller ikke vil binde likviditeten i fysisk fast eiendom, ta en titt på RealtyShares, en av de største eiendomsmeglingfirmaene i dag. Fast eiendom er en nøkkelkomponent i en diversifisert portefølje. Fast eiendom crowdsourcing lar deg også være mer fleksibel i eiendomsinvesteringene ved å investere utover hvor du bor for å få best mulig avkastning. Registrer deg og ta en titt på alle bolig- og kommersielle investeringsmuligheter rundt i landet Realtyshares har å tilby. Det er gratis å se og oppdage. Jeg har personlig investert over $ 800 000 med RealtyShares for å dra nytte av billigere verdsettelser og høyere avkastning i hjertet.

Realtyshares pre-vetting trakt for å markere bare de beste mulighetene på plattformen
Realtyshares pre-vetting trakt for å markere bare de beste mulighetene på plattformen

Handle om et boliglån: LendingTree lar deg sammenligne tilbud fra flere banker fra deres store nettverk av långivere for å finne det beste tilbudet for deg. De har et av de største nettene av långivere som konkurrerer om virksomheten din. Målet ditt bør være å få så mange skriftlige tilbud som mulig, og bruk deretter tilbudene som løftestang for å få den laveste renten mulig. Dette er akkurat det jeg gjorde for å låse i en 2,375% 5/1 ARM for min siste refinansiering. For de som ønsker å kjøpe eiendom, er det samme i orden. Hvis du har funnet en god avtale, har råd til betalinger, og planlegger å eie eiendommen i 10 + år, vil jeg få nøytral inflasjon og dra nytte av de lave prisene.

Oppdatert for 2018 og utover.

Anbefalt: