Hvorfor er boliglån som faller etter at Fed har begynt å heve renten?

Innholdsfortegnelse:

Hvorfor er boliglån som faller etter at Fed har begynt å heve renten?
Hvorfor er boliglån som faller etter at Fed har begynt å heve renten?

Video: Hvorfor er boliglån som faller etter at Fed har begynt å heve renten?

Video: Hvorfor er boliglån som faller etter at Fed har begynt å heve renten?
Video: Красивая история о настоящей любви! Мелодрама НЕЛЮБОВЬ (Домашний). 2024, Mars
Anonim

Etter juni 2017s renteøkning har Fed nå økt sin Fed Funds-rate med full 1% siden finanskrisen begynte i 2008. Referanseprisen er nå mellom 1% - 1,25%, med flere Fed-stigninger som sannsynligvis kommer. Se diagram nedenfor.

Til tross for Fed-rentenivået tre ganger siden desember 2016, har rentenivåene faktisk redusert i denne perioden. For eksempel har gjennomsnittlig rente for et 30-årig fast boliglån gått ned fra rundt 4,35% i desember 2016 til 3,9% i dag. I mellomtiden har den gjennomsnittlige 5/1 ARM falt fra rundt 3,55% ned til 3,17% i samme periode. Hva gir?
Til tross for Fed-rentenivået tre ganger siden desember 2016, har rentenivåene faktisk redusert i denne perioden. For eksempel har gjennomsnittlig rente for et 30-årig fast boliglån gått ned fra rundt 4,35% i desember 2016 til 3,9% i dag. I mellomtiden har den gjennomsnittlige 5/1 ARM falt fra rundt 3,55% ned til 3,17% i samme periode. Hva gir?

Det enkle svaret er at Fed ikke kontrollerer boliglånsrenten. Obligasjonsmarkedet gjør det.

Federal Reserve fastsetter den daglige utlånsrenten (Fed funds rate), som bestemmer hvor dyrt det er for bankene å låne penger til hverandre på over natten transaksjoner. Denne kortsiktige renten bidrar til å bestemme pengemarkedsrenter, sjekklokriser, kortsiktige CD-priser og til og med ekstreme kredittkortpriser.
Federal Reserve fastsetter den daglige utlånsrenten (Fed funds rate), som bestemmer hvor dyrt det er for bankene å låne penger til hverandre på over natten transaksjoner. Denne kortsiktige renten bidrar til å bestemme pengemarkedsrenter, sjekklokriser, kortsiktige CD-priser og til og med ekstreme kredittkortpriser.

Boliglånsrenten er derimot påvirket av det 10-årige amerikanske statsobligasjonslånet, som bestemmes av markedet, ikke Fed.

Etter at president Trump ble valgt den 8. november 2016, solgte det amerikanske statsobligasjonsmarkedet aggressivt på grunn av investorernes forventninger om at Trump ville være godt for vekst og dermed føre til inflasjonstrykk. Obligasjonsrenter og dermed rentenivåene økte med rundt 0,75% i løpet av en og en halv måned med eufori.

Siden begynnelsen av 2017 har du imidlertid sett en jevn økning i statsobligasjonsverdiene, noe som resulterer i fallende rentenivåer. Hvorfor? Fordi markedet er klar over at skattelettelser, deregulering, økt infrastrukturutgifter og alle andre løfter Trump har gjort under kampanjen hans, kan ta lengre tid enn forventet å implementere, om i det hele tatt.

I tillegg til at usikkerheten i verden, fra Nordkoreas sabel som raser mot flyktningkrisen i Syria, til hyperinflation i Venezuela, har utenlandske investorer forsøkt å parkere sine penger i amerikanske statsgjeld, fordi vi er sett som et tilfluktssted.

Til tross for at 10-årige amerikanske statsobligasjoner bare gir omtrent 2,2%, er det fortsatt mye høyere enn tiårige statsobligasjoner fra land som Frankrike (0,6%), Tyskland (0,3%), Japan (0,0%) og Sveits hvor du faktisk tape penger utlån (-0,2%). Husk, alt er relativt i økonomi.

Image
Image

Så Hva betyr lave rentesatser for investorer?

På den ene side betyr lave obligasjonsrenter at mulighetskostnaden for ikke å holde obligasjoner er lav. Derfor er investorer mer tilbøyelige til å investere i aksjer, spesielt hvis S & P 500-utbyttet er høyere enn 10-årig statsobligasjonsrente.

Tenk deg om den 10-årige statsobligasjonen ga 10%. Du kan ikke være tilbøyelig til å risikere så mye penger på aksjemarkedet fordi 10% er en garantert årlig avkastning dersom du holder 10-årsobligasjonen til forfall. Når det er sagt, hvis 10-årig obligasjonsavkastningen er på 10%, betyr det sannsynligvis at det er ujevn inflasjon på grunn av massivt lønntrykk og akselerert bedriftsresultat. I dette scenariet kan aksjene godt returnere mye større enn en risikojustert 10% i året.

Faldende boliglånsrenter betyr også at flere har råd til boliger. Eiendomsmarkedet er usannsynlig å kollapse under en bølge av boliglånsvanskeligheter fordi kredittkvaliteten på boliglåntakere har økt drastisk siden finanskrisen. Den gjennomsnittlige FICO-poeng for et godkjent boliglån er over 720, og du har ikke lenger NINJA-lån som ikke krever noen penger ned. De justerbare rentenes boliglån som tilbakestilles i dag, kommer ikke til å se et stort uptick i det hele tatt. I mellomtiden har huseiere som savnet det massive refinansjonsvinduet før 8. november 2016, en ny sjanse til å låse i en lav sats.

På den annen side bør investorer være litt bekymret for at til tross for alle tegn som peker på en sunn økonomi, velger så mange investorer å kjøpe amerikanske statsobligasjoner for bare en 2,2% årlig avkastning. Logikken går, hvis økonomien er så fantastisk, hvorfor ville du ikke selge obligasjoner og kjøpe så mange risikobestillinger som mulig for å bli så rik som mulig? Hva vet obligasjonsmarkedet at vi ikke vet?
På den annen side bør investorer være litt bekymret for at til tross for alle tegn som peker på en sunn økonomi, velger så mange investorer å kjøpe amerikanske statsobligasjoner for bare en 2,2% årlig avkastning. Logikken går, hvis økonomien er så fantastisk, hvorfor ville du ikke selge obligasjoner og kjøpe så mange risikobestillinger som mulig for å bli så rik som mulig? Hva vet obligasjonsmarkedet at vi ikke vet?
Kilder: Bureau for økonomisk analyse; Federal Reserve, The NYT
Kilder: Bureau for økonomisk analyse; Federal Reserve, The NYT

Svaret ligger i fortsatt velstående inflasjonstall og FEAR. Alle som har investert de siste 20 årene eller lenger, har sett boombust sykluser komme og gå. Alt virket hunky dory i 2007 da arbeidsledigheten svingte på bare 4,5% og S & P 500 returnerte konsekvent dobbelt tall i år. Så falt alt fra hverandre.

Du vet aldri når følelser vil slå, men når det gjør, er høsten alltid raskere enn stigningen på grunn av frykten for å miste alt. Lav rente betyr mer innflytelse. Mer innflytelse betyr mer voldelig ødeleggelse på ulemper. Derfor, Det er bedre å selge risikobeløp i et verdsatt marked. Selv om du ikke vil ta toppen, er det mye bedre enn å prøve å selge på et fallende marked når etterspørselens gulv faller ut fra deg.

Aksjer, obligasjoner, cryptocurrencies og kyst eiendom er alle dyre i dag. Som et resultat er jeg det ikke legger til noen av mine stillinger for øyeblikket, men i stedet delerveraging ved å betale ned boliglån gjeld og øke min kontanter balanse. Mitt umiddelbare mål er å ta fortjeneste i en av mine SF-utleieeiendommer og omfordele inntektene til billigere Mellom-Amerika eiendomsmegling.Fast eiendom steg til ~ 40% av min nettoverdi etter at jeg kjøpte et annet hjem i 2014, og jeg vil gjerne få figuren til en mer konservativ 25%.

Jeg ønsker de gode tider kan vare evig. Hei, selv Fed-leder Janet Yellen sa den 27. juni at hun ikke tror at det vil være en annen finanskrise i det minste så lenge hun lever, takket i stor grad til reformer av banksystemet siden 2007-2009-krasj. La oss håpe Yellen lever et veldig langt liv da! Fordi måten Fed er å vandre på kortsiktige rentene, vil rentekurven flate og til slutt bidra til å forårsake en annen lavkonjunktur.

Image
Image

Opplæringstilbud

* Ignorer folk i eiendomsbransjen som sier "Kjøp nå før rentene blir for høye!" Eller "Refinansier nå fordi rentene stiger!" De forstår ikke rentegrunnlaget.

* Hvis den korte enden av rentekurven (Fed-fondskursen) stiger raskere enn den lange enden (10-årig obligasjonsavkastning), vil avkastningskurven flate. En flattende avkastningskurve betyr at investorer ikke kompenseres for å holde langsiktige verdipapirer i stor grad på grunn av dempede inflasjonelle forventninger og større frykt for fremtiden. En flattende avkastningskurve kan noen ganger være et signal for en kommende lavkonjunktur.

* Vær oppmerksom på nasjonal inflasjon og arbeidsledighet. Dette er de to tallene Fed fokuserer på mest. Fed har en arbeidsledighet på mellom 4,7% - 5% og en inflasjon på 2%. Hvis inflasjonen kommer i mye høyere enn 2%, vil Fed ha en tendens til å øke renten mer aggressivt. Med den nåværende arbeidsledigheten på rundt 4,3%, forutsetter Fed lønnsvekstveksten, noe som til slutt fører til høyere inflasjon. Vær nå oppmerksom på dine lokale sysselsettingsfigurer.

* Forveksle aldri hjerner med et oksemarked. Arroganse er ødeleggelse av rikdom. Prøv å ikke bekjempe Fed eller regjeringen heller. Fed ønsker å berike eiendel eiere på bekostning av ikke-eiendoms eiere. Regjeringen, med sine pro-housing regler, ønsker at hver amerikaner skal eie et hjem. Men noen ganger blir ting ute av kontroll. Se mot lavere verdsettelse, høyere gir egenskaper i hjertet av Amerika i stedet. Jeg har personlig investert over $ 500 000 med RealtyShares for å dra nytte av mye billigere eiendom fra kysten.

Anbefaling

Refinansier din gjeld: Sjekk de siste boliglånsrenten, autopriser, personlige lånsatser og mer gjennom LendingTree. De har et av de største nettene av långivere som konkurrerer om virksomheten din. Målet ditt bør være å få så mange skriftlige tilbud som mulig, og bruk deretter tilbudene som innflytelse for å få den laveste renten mulig fra dem eller din eksisterende bank. Når bankene konkurrerer, vinner du.

Oppdatert for 2018 og utover. Etter en renteøkning på Fed Dec 2017, svinger 10-årig avkastningen fortsatt rundt 2,5%. Med andre ord, avkastningskurven flater, noe som betyr en nedgang i økonomien.

Anbefalt: